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买了租金高的房子,肠子都悔青了

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发表于 2020-7-29 22:30:01 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
从去年开始,就一直有人问,有的地方的房子,租金回报率不错,可不可以买?关于可不可以的问题,佛系一点来回答的话,肯定是可以的,毕竟没有不能买的商品,但是如果有更好的选择,可能很多人就不再考虑租金回报率这一单一指标了。

今天把这个话题展开讲一讲。
 
一个国家的房地产,通常都会经过这样两个时代,先是涨幅时代,后是租金时代。涨幅时代租售比会非常差,而租金时代,租售比会特别好。
 
多年来,网上一直在抱怨国内的房产租售比太低,不像发达国家那样有一个比较“正常、健康”的租售比,而且他们以此来推断国内的楼市泡沫太严重,有崩的危险。
 
不过这么多年过去了,国内的房地产市场相对来说还是很健康的。
 
最近在天涯上翻了翻旧帖,发现当年看空的好多,比如燕郊房价4000多的时候,有楼主从各个角度分析了燕郊的居住价值,结论是居住属性不强,有泡沫,千万别买;比如西二旗房价一万多的时候,100多万买个领袖硅谷三居室都觉得价格太高了,而且西二旗那地方那么偏,以后没发展。
 
咱也不知道那些楼主现在什么感想?
 
实际上国内楼市的这个发展过程太正常不过了,这么多年之所以我们总觉得不健康,是因为我们所参考的类似租售比这样的指标都是发达国家进入到发达状态后才有的。
 
这种状态下,房价的涨幅往往都是很低的,租金常年维持在高位。
 
其实如果从另一个角度来看这个问题的话,很多人可能就释然了,比如说六七年前在北京买的一套房子,那个时候房子总价300万,租金大概是3000多块钱,租售比为1:800左右;(发达国家多为1:200到1:300)
 
现在的房价大概涨到了700多万,租金为8000左右。这个时候对于房东来说,这套房子租金抵月供简直再爽不过。即使是房价真的跌了,房租的价格也不会有太大波动。
 
这个角度看的话,就会觉得好很多了。
 
现在北京的房子大概有两类租金回报率比较高,一类是商住,一类是市区的老房子,比如说东三环的40多平的一室一厅,总价不到300万,租金可以达到五六千。
 
我们先来说商住。
 
北京正常的住宅,如果单靠租金,想要回本的话大概需要六七十年,这个算法当年被用来证明到底买房划算还是租房划算……
 
北京的商住,如果单靠租金,想要回本的话,大概需要二三十年,这样和住宅比的话会发现优势很大。
 
当然这也和商住房很多都是loft有关,实用面积大,租金相对高一些。
 
除去实用面积的原因,商住房租售比好还跟北京的限购政策有关,现在商住的限购政策是必须具备北京的购房资格才可以购买,而且必须全款。
 
在这种限购政策下,北京的商住房从最高点大概跌了30%多。绿中介网站上把下跌最快的那个时间段的成交给隐藏了。
 
也就是说,在租金没怎么变的情况下,商住的房价跌了一大截,这样反而跌出一个相对健康的租售比出来。
 
结合现在的限购政策及商住房的付款要求,实际上去买商住还是不怎么划算,既然有北京的购房资格,第一选择一定是要买住宅,先不要盯着租金回报率那点蝇头小利。
 
第二类租金回报率还不错的房子是市区的一些老房子(住宅),当然也并非所有市区老房子都有较好的租金回报率。
 
很多人在买房子的时候会重点挑租金回报率好的房子,觉得这类房子的价值更高。
 
市区(四环里)的老破小总体来说租金回报率还可以,这个跟一居室整体稀缺有关系,很多人不愿意合租,只能租个一室一厅或者是开间,所以这部分房子的租金相对来说要高一些。
 
其它的如一些老破大,如果做分租的话,整体租金会特别高,还有国贸周边的一些房子,租金回报率也不错。
 
那这类房子到底适不适合买呢?要知道,并非所有租金高的房子都不适合买(投资),租金高本就算个优点。这类房子到底适不适合买,最重要的指标在于它的价格未来增长潜力,而不在于租金。
 
不过,根据经验来说,多数的这类住宅,还真不太适合投资……
 
在楼市还处于涨幅时代时,第一选择一定是看哪的房子涨幅高,而不能贪求那点租金,等中国的房地产进入了租金时代……实际上再投资房产的人就很少了。
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