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学区房里的前浪与后浪

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

那天我在一个房产自媒体群里,看见中原地产首席分析师张大伟先生在谈学区,一起聊了几句。


对于西城的学区房新政,大家的共识是:上面希望均衡。


举个例子,多校划片后,原来对口直升校的小区优势减少,每平18万的房子会降到16万;以前非直升的小区呢,中彩票的几率增加了,从每平10万变成12万。这里就是打个比方,具体还要看政策落地的情况。


聊着聊着我突然发现一个事情。


我以前往往只看到房子本身,却很少注意房子背后。


学区房有一个普通商品房没有的特点,很多学区房都是以前单位分房时期的老房子,居住人员的构成比较纯粹。


我们拿西城德胜学区来说:


传统牛小育翔小学的学区房,当年在这片儿分房的单位有:化工部、水利部、人事部、航天设计研究院等等。

热门直升裕中小学,对口学区当年的分房单位有中国人寿、中国船舶、审计署等等。

近年不断提升的西师附小,门口儿一片都是中石油分的房子。


相比起来略显一般的实验二小德胜分校,对口学区房安德馨居,是二类经济适用房。


当然我的意思肯定不是说这些好单位和好学区之间有什么关系,毕竟在还没有学区房这个概念的时候,很多单位和学校就已经存在了几十年了。


可以说是与共和国同成长的育翔小学,前身是空军子弟小学,当年家长把脑袋拴裤腰带上才能将孩子送进去的学校,如今只要花800万购买50平米的学区房,即有机会让孩子入学就读。




以前单位分的房子从样子上可以归为两种,一种是建国后的无电梯小矮楼,其中比较好的叫“苏式楼”,参考了苏联建筑制式,质量过硬。那时候人们干活儿可是很认真的,带有一腔热血。还一种是上世纪末的带电梯大塔楼,现在看不免陈旧,但那时北京的高楼本就稀罕。


苏式楼我最喜欢的地方是它的层高,有一种异样的舒适。即便在今天,北京的所有豪宅里面,能做到同样层高的也是屈指可数。后来的房子层高没有这么高,可能和一个故事有关:北京在建设前三门住宅工程时,总设计师小平同志十分关切,视察时表示:都很好,不过层高能不能降低一些。


电视剧《我爱我家》里,一家人所在的房子就是这种苏式楼。



关凌饰演的贾圆圆,在剧里是一名和平里四小的学生,保送上了171中学。这部分剧情,其实来源于真实生活。


我后来也在171度过了三年时间,进了学校发现,很多家在这边儿的同学都是“15年连读”,从林业局幼儿园到和四到171,一直没出和平里。


和平里也是很多机关单位所在的大社区,化工部、煤炭部、交通部、林业局、建研院、民委出版社等等。


同学们来到一起,在课堂上共同学习,比如说,语文课的《陈涉世家》什么的。


关凌毕业后十几年,171中学迎来的下一个全国皆知的特长生叫林妙可。在北京奥运会开幕式上,她表演的《歌唱祖国》歌曲清澈明亮。那个声音,来自于一位叫杨沛宜的小朋友。


有人是面子,就有人是里子。




北京各大机关单位的分房,可以上溯到开国之初,哪个单位定在哪片儿,分房基本也就在那附近。


像德胜与和平里,都是机关林立的片区,西城的月坛片区更是如此,三里河的故事一本儿书都写不完。


70年前,梁思成就提出“建立北京副中心”。不过这个副中心完全不是今天的通州,而是在当时位于北京“西郊”的月坛建设“三里河副中心”。



后来采取的是折中方案,“四部一会”建筑群拔地而起,由建筑大师张开济设计。这四部一会指的是:一机部、二机部、重工业部、财政部和国家计划委员会。经过漫长岁月,现在对应的部门是:工信部、核工业部、财政部和发改委。


在这里工作的来自全国的顶尖专家和干部们,搬进了不远处新建的百万庄,同样出自张开济大师的手笔。


如果用四个字形容这里的第一代居民,那就是:藏龙卧虎。




放到现在来看,决定北京房子价格高度的,基本是学区因素。


有的单位当年在的地方,现在正好是好学区,那当初分的房或者叫职工宿舍,自然也是贵不可言。


北京最贵的学区在西城,西城最贵的学区在金融街。


金融街,自然是银行当道的地带。



丰融园、京畿道、新融苑……一个个在学区房乃至京房里响当当的名字,都是工商银行庞大实力的体现。即便是贵为央行的中国人民银行,东西海都有分房,在学区综合价格上也要高看工行一眼。此外中国银行和农业银行的家属院也说的上是四处开花。


工行分的房子不止在金融街,在海淀东城朝阳也有所分布,当然价格也有高低之分。这里面的门道和座次,就是二十多年前,属于福利分房时代的前浪和后浪之间的故事了。



在北京,大大小小的组织机构,基本可以分为三条线:党、政、军。


国务院是一条线,展开一下,包括26个组成部门、10个直属机构、1个直属特设机构、2个办事机构,9个直属事业单位、16个部委管理的国家局。

中直是一条线,同样可以展开。

还有各种军队大院儿。


这是国级的,北京还有自己的市级的。还有各大国企和高校,往往也有不错的地理位置和资源。


总之都是神仙开会,各显其能。


这么多年,各部门也是经过了很多整合和演进。我们可以简单分为几种。有的部门今日依旧热门,当初分的房现在也是热门学区;有的部门热门但分房较远;有的部门可能都没了,但当初分的房子如今炙手可热。


部门和房子都热的,刚才说了工商银行,新华社也算一个吧,除了比较早的在西城分的房子,听说在石景山鲁谷还有一片。



单位热门但房子一般的,国家电网我觉得算一个,当年在广安门和方庄有分房,一个老宣武,一个丰台,因为学区的缘故,现在市场价格并不贵。


单位时过境迁但房子不含糊的,曾经有个叫物资部的部门,从1988年到1993年一共存在5年,就在月坛分过房,该部门的办事效率还是很高。


德胜学区还有一部分中影的房子,新外大街6号院,中影洗印厂的,单价根据户型不同在14万到18万每平米之间。


说到中影,我极其喜爱的大作家阿城据说当年就是住在中影这片儿的房子里。人每天吃挂面,依旧写出来文章全国轰动洛阳纸贵,登门求稿拜访的人踏破门槛,是真的谈笑有鸿儒往来无白丁。那时候北京三环还没建成呢,这边儿就是二环外郊区。什么十几万一平的学区房,当时就是一普通家属楼。


那么问题来了,为什么我国知名作家阿城住在这里,住在当年看来很偏远的中影家属院。


钟阿城的父亲钟惦棐,1938年入党,后被誉为中国电影美学奠基人。


有些事情,不是买套学区房就能改变的。


有种东西,可以在经历了时代的雨打风吹后依然熠熠发光,这种东西就叫做家学。




从分房的历史,也能看出时代的进程。


上世纪80年代,是文学的年代,那时候会念一句“黑夜给了我黑色的眼睛,我却用它寻找光明”就能追到姑娘了。文联的房子在北京也不少。


那个时候人们还管大学生叫“天之骄子”,后来天之骄子们爱去的单位是银行、两桶油、移动联通,这还是学习好的才能进,学习差的可能就只能留在海淀的大学当老师,然后在当时荒无人烟的万柳买房了。


再后来就是世纪之交,流行去外企,分房基本也是那时结束的,当时外企一个月工资在北京买一平米房子没问题,现在外企早不行了,年轻人都挤着去享受互联网996的“福报”了。


同样是在文艺当道的年代,不同文化部门之间的分房也是能看出区别的。文化部和新华社分的房在金融街,央视那时分房在海淀甘家口,北京广播电台分在朝阳南十里居,这三个地方现在的房价每一种之间的单价差距是4万块钱。


白岩松32岁分房之前搬了8次家。终于到了他分房的时候,房管处的人说,可能朝向比较糟,不是朝西就是朝北。他说“没关系没关系,朝下都行。”


很多北漂也体会过白岩松这样居无定所的经历,他们很多人都爱听汪峰的那首《北京北京》,感觉每个字好像都是写给自己。“我在这里寻找,也在这里失去……” 汪峰当年在鲍家街43号乐队写下的这首歌,乐队的名字之所以叫这个,是因为这是他在读的位于西二环内的中央音乐学院的门牌号。


中央音乐学院家属院现在二手房的价格是:18万每平米。



单位分的房要说有什么特点,那就是居住人员素质普遍好一些,当然现在很多买学区房的家长搬了进去,那也是尊师重教的。除此以外,物业还都是负责的,有的小区还有食堂。


此次疫情期间,如果路过一些大院儿,会发现门口儿检测的阵仗都不一样。此外大家都是处了几十年的熟人儿,抬头不见低头见,生活中有点什么事情递句话就能帮着给看看。


当然这也分单位,这两年老旧小区改造,比方说到德外还有和平里溜一圈儿,看看不同院儿的改造情况,哪个先改哪个后改,不同单位如今的能量多少,大抵也就心中有数了。


我查资料的时候,在网上看见一个中央党校的家属楼,在圆明园和颐和园后头,均价10万一平。我纳闷儿,虽然挨着公园儿,但这附近啥也没有啊,怎么均价10万。


有了解情况的同志听了我的疑问,说,哎呀,里面什么都有。


我看了套房源,房子面积90平米,小区均价10万,这套房子标价却是1300多万。一般这种要么是一层带院子,要么是顶楼带阁楼,可是我看这是个中间楼层,想不明白这是哪儿多出来的一块儿。


了解情况的同志说,这小区加电梯的时候,每户多加了四五十平米,不上房本儿,你要说楼下加楼上不加,那肯定不合适,那就直接都加,这就属于相关的同志会办事儿。


我恍然大悟,老看网上很多因为加电梯引起高楼层和一二层吵架的,原来还有这种解决办法。


以前那时候分房,虽然价格在今天看来很便宜,但同样是拿青春和贡献换来的。而且还容易涉及复杂的人事之间的事情,这都太常见了。



后来这种分房制度依然在个别单位存在着,比方说08年中信团购中信城,当时一期都没啥人买,后来二期三期大家明白了,都抢着找关系买。同一年中石油组织团购丰和园也是,本来丰和园是要叫火星园的,但是人觉得石油企业沾个火字似乎不妥,便改名叫了丰和园。


再后来,就是广华新城这样的了,只有一定比例的产权,必须保证工作多少年以上,否则辞职就要交回。虽然条件严苛,但旁边房子好几万一平,这儿房子卖你万八千的一平,那盯着的婆家也是很多的。




有位想买西城学区房的姐姐问过我一个问题:


“买了学区房,但是孩子还是会遇到中考高考留学找工作等等难题,以后的这些坎儿可怎么办呢?”


我想了想,说,那就多给孩子他爸加加油吧。


这位姐姐想买的学区那边有家面馆,我上学的时候就去吃。面馆旁边有一处很安静的院子,里面是二层小楼,玻璃幕墙,很有设计感。我从面条8块一碗吃到28块一碗,从来没有见过里面开灯,后来听说,那是以前某大老虎的众多宅邸之一。在北京,最厉害的房子你是在地图上查不到名字的。


我喝着碗里面汤的底儿,感慨真是旧时王谢堂前燕,如今飞过寻常百姓家。


吃饱出门儿,碰巧能看到临近的小学放学,他们有的是家里专门买的这里的学区房,有的是几代人一直居住于此,有的在这边没有房。相同的是,大家都进到同一个学校学习。


我望着他们小小的背影,好像一样,又好像有什么不一样。

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