请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

水库论坛官网

搜索
查看: 2537|回复: 49

【微信】炒楼业黄金时代 #930

  [复制链接]
发表于 2020-2-10 03:56:14 | 显示全部楼层 |阅读模式


炒楼业黄金时代 #930


2009年我认识了一个红杉资本的MD,到2012年再见面时,他颇为同情地说:
“这二年政府限购限贷,管制最严,炒楼业的日子不好过吧”。
我惊异地说,“没有啊,2010-2013是炒楼业最好赚的日子。堪称黄金时代”。




一)禁酒令

铅笔社有一系列的文章,关于美国1920年代的“禁酒令”[1]。当时,出于一些宗教信仰,女权,反德意志等原因,各基督教团体联合推出了“禁酒令”法规。
禁止USA酒类的制造,贩卖,出售等等。

禁酒令完美地达到了以下效果;
1)喝酒的人更多了
2)喝出病的人更多了
3)酒商酒贩赚到了更多的钱
4)黑帮泛滥


这件事初乍一看,颇为令人困惑。但如果你详细阅读“禁酒”系列文章的话,你应该学会从“二阶经济学”的角度去思考。

一项政策的效果如何,并不是看他字面上的初阶演绎。而是要深入地考虑到对方“反应”,考虑“反击和后续”,所谓的二阶经济学。
“禁酒令”的结果,他把所有老实人都禁了。而所有“不老实”的人都禁不了。
最后市场份额大量集中于Outlaws,卖啤酒花的人赚了大钱。




“禁酒令”是如此地臭名昭著,如此炫目的失败,以至于他在美国是一件耳熟能详的事。任何一个对美国历史人文有了解的人,任何一本20世纪美国历史书,都会提到此事。

我们希望的是,若干年后史记翻到21cn初中国的“宏观调控”,也会如此记载。




二)竞争者

水库论坛有一位元老Greatzhao [2],他讲了一句非常有价值非常有意义的话。

“什么样的生意赚钱。交税多的生意最赚钱。越交税越赚钱”
“不交税的生意千万别去做,赔死你,亏死你”。


这句话显露的智慧和实战经验,绝对是五星级的。
可是它和屌丝们的直觉,和人的第一感觉,却是截然相反的。

“什么,交税越多越赚钱”。
“交税了,我的钱不是都被政府收走了么”。
“不交税才是天堂啊”。

那么,这句话的意义是什么呢。意义在于,决定你利润率的,并不是你的经营环境。而是你的竞争对手。





决定你盈利的,并不是你的生意有多“高科技”。并不是说复杂的生物工程,IT网络工程,又或者激光镭射,微电子芯片,你就一定能赚钱。
决定你生意的,关键是你的“竞争对手”。

好比你是马路边卖云吞的。一两云吞成本3元,煮熟了卖5元,净赚2元。
可是如果旁边有沙县小吃,黄焖鸡米饭,竞争激烈,你的云吞只能卖3.1元。那你就是亏死。
如果你的店开在旅游景点里面,方圆3KM没有任何其他饭店,则你每两云吞卖10元。三两云吞一碗30元。赚到盆满钵满。
赚钱这种事,真心和科技含量没多大关系。关键看你的竞争对手有多少。


而Greatzhao这段话“交税的生意才去做,不交税的生意绝对不可以做”。意味着什么呢。
“交税”往往就意味着壁垒。凡是中国交税多的行业,往往都有行政壁垒,有行业牌照。政府围起了大堤坝保护你这个税收金牛。
而“不交税”的生意千万别去做。你到马路边摆摊,看见城管就跑。可是真正“吞噬”掉你利润的,不是城管的野蛮,而是旁边另一个小贩,小贩的压价。

“马路摆摊”的毛利微薄之极。因为竞争太激烈,往往一个晚上只能卖掉二三件商品,还不能卖高价。到最后折算下来,赚的也就是劳力民工钱。


这第二节告诉我们的是,“利润”主要和竞争对手有关。而和行业环境无关。




三)产量

对于“炒楼”这个喊法,很多人都有所误解。
虽然我们再三抗议,不应该用这个“炒”字。你见过长期持有十年,从来不交易的“炒”么。

但是,显然没有人关心我们这些“真正”的炒家,没有人关心第一线的真战士。
媒体的狂欢,还是喜欢用“炒楼”“房虫”之类污蔑性的语言。

“炒”字这个字很不好。因为他是“主动性”的。
发挥主观能动性。好像你赚钱的关键,在于挥舞了胳膊和锅铲去“炒”。翻来覆去翻锅再煎焗。


“炒”这个字有很大的误解。“炒楼”这个行业,更类似于被动态,类似于采摘业。而产量是固定的

散户就象韭菜,是一茬一茬地长的。每过几年,就长出一批。
商业的历史,几乎和制造业一样古老。
从人类生产出第二件产品开始,商业就诞生了。商业的源泉,在于dT>0,有物资就有交易,有物资就有配置。



也就是说,我们这个市场,能够获利的空间是恒定的。总利润=人数*时间*系数。
你有100亿的工业产值,你就必然有15亿的商业套利空间。
而你哪怕再增加炒家人手,15亿后也不可能有第16亿利润。

炒楼这一行,更类似于“采摘业”。果实就在那里,只要你去采。
你去的人再多,地里还是只有这些草莓。大家摊薄收益。
你采摘的人越少,果实就烂在地里。果实也不会减少。


好比“雅典卖艺术品到伊斯坦布尔,伊斯坦布尔卖油毡回雅典”这条航线。

  • 整条商路的利润是有上限的。如果没有了商人。雅典人买不到油毡,土耳其人买不到艺术品,这也是白白的生产力损失。




四)黄金时代

好了,现在让我们回来。说说“限购限贷营业税”之后,市场发生了什么。

普通人
小白投资者

职业炒家

赵家人



如果我们从0~100拉一条线的话,按照社会资源能力打分。
则排在社会最底层,是普通人。
普通人: 0~60%
小白领: 61~99%
职业炒家: 99~99.9%
赵家人: 99.9~100%


这里面的原理,和美国“禁酒令”是完全一模一样的。

一旦政府管制发生,对于最底层的0~60%,他们是不受影响的。中专生阿姨反正一辈子也买不起房。
对于最上层的99.9~100%的赵家人,他们也是不受影响的。任何政策都影响不到他们。

那么,一旦“禁令”开始实行,受影响的是哪些人群呢。
受影响的,只有小白+炒家。
真正受影响的,是小白。




在我们上一篇《重压之下,生存之道 #920》,我们曾经分析过一个中产阶级家庭,老老实实上班的“正经”人家。
小夫妻俩如果想要换房,他们将面临多大的压力。


我们的社会,其实呈一条“锦带”状分布。在前期早段的,主要由菜鸟们组成。
占人口绝绝大多数的,是“有点闲钱,寻找投资机会”。
屌丝就其战斗力而言,虽然在精英面前不值一提。但是就数量而言,却是漫山遍野铺天盖地压倒性的。


如果我们真的要分析“禁令”的效用,他和1920年分析美国“禁酒令”逻辑是一模一样的。
能被禁掉的,都是菜鸟。
造成了麻烦,但是“竞争对手”消减得更快。利润大幅增加。


让我们设想一下,假设“交易成本”为零。完全没有任何税收和滞碍。
如果市场上充满了“吃饱了没事干”的师奶,每天下午3:30下班后就四处看楼。拿出菜场买菜的劲头来砍笋盘。
每套房子赚个三万五万,就值得师奶们跑一个来回。

你设想一下,在这样的市场下,哪里还有笋盘。哪里还有职业炒家的利润。
如果炒楼容易到和摆地摊一样,那么炒楼这一行也就只剩下摆地摊民工同样工资。


“炒家”是什么,炒家是精锐的,武装成牙齿的。好比我们内部流传的一些技艺手法。你可以破限购,破限贷,融到资金,解决2N难题。
但是这些都属于“屠龙之技”,平时是用不到的。

如果交易成本为0,那就是约定大家互不使用热武器。炒家和“师奶”是站在同一起跑线上的。
交易越复杂,限购限贷约多。“师奶”就被筛下了,而炒家的“武装”才开始在重型对战场发挥作用。

最简单的一个例子,“离婚”获取房票。光这一条就筛掉了90%的普通家庭。
“老老实实过日子不好么,家里又不缺这点折腾”。
这一条仅对炒家造成了微不足道的麻烦,但却是筛选掉了90%的竞争者。



“宏观调控”发生之后,的确是对炒楼造成了一些困难,造成了一些额外的成本。
但是“菜鸟们消减更快”。你每多增加一点困难,菜鸟就缩减2/3。象指数雪崩一样,几轮回合后菜鸟们全不见了。


我们说过,房地产市场是“采摘型”的。而不是“炒菜型”的。
利润就在那里,只等你弯腰去捡。并不是靠你个人的工作和勤奋。

现在“采果子”的人减少了九成,你说结果怎么样。当然是笋盘吃到满嘴流油。



五)快乐的海洋

2005年时,我们对笋盘的定义是九折。
2008年时,我们对笋盘的定义是八折。譬如KGG战役。

而到了2010年时,我们对笋盘的定义是六折。
你没看错,六折,市场价的60%
甚至连六折都多了。吃不完。


当时的上海市场呈现怎样一种规则呢,感觉就是遍地黄金。
他存在着明显的“错配”。应该单价50000的楼盘,可还是有业主35000在挂牌。甚至有28000,甚至更低。

你只要把网撒得大一点,“不合理之处”比比皆在。有的房子,2010年还在卖2005年的价格。据说是长期出国,从来不在国内。

有的房东,迷信Anjuke,挂的是中介“推荐”给你的售价。
有的房东,心态极差。因为流动性极差,挂了几个月见没挂掉,什么价都敢劈。
还有温州老板生意失败,抛售的。
还有钢贸城生意失败,抛售的。
……………


这一些的错配,都是“地里自动长出来的”。
只要你还有几百万人口的大城市存在,过一段时间,地里总会长笋盘出来。就象是种萝卜。
这是客观规律,不以行政命令为转移的。

而现在“萝卜没人收割”。
满大街满大街的傻子,炒家不够用啊!!!


在2010-2014“宏观调控”尾声的这段日子里,你唯一要做的事情就是筹钱。
因为市场不缺单子。你随便到外面兜一圈,半天功夫就好几个“神经病SB卖价”。

而这些盘,都是2012年的六折。拿到今天来看,都是令人炫目的利润。
堪称:“黄金时代”。



yevon_ou@163.com,2016年4月1日晚)











[1] 譬如象这篇《美国"禁酒令“时期,到底发生了什么?》http://chihe.sohu.com/20140526/n400038354.shtml
还有《“善意”禁酒令种下的恶果》https://www.douban.com/note/342759836/
《美国上世纪三十年代禁酒令的来龙去脉是怎样的?禁酒令给美国社会的法律、政治、经济等方面带来了哪些影响?对当今社会有何启迪?》https://www.zhihu.com/question/19745989
《米尔顿·弗里德曼:禁酒与毒品》http://fxt.uc.cn/4_D4c
[2] 2005年《理财周刊》杂志有过一期“十大理财大师”的专题,门槛KW以上。Greatzhaomouse都在其中。
水库大群目前是从1群到79群.1群又称元老群。主要是水库元老在里面.目前还有名额的可免费加 入的只有79群.大群免费,原则上每个人只能加一个大群.想要入群交流的库友请添加微信:689574 或扫描 右侧二维码,已经在水库各大群的请不要再次加群,以节省群资源
水库微信群二维码
回复

使用道具 举报

发表于 2020-2-10 03:57:50 | 显示全部楼层
sf?
回复 支持 反对

使用道具 举报

匿名  发表于 2020-2-10 03:59:26
居然真的抢到了沙发,哈哈
回复 支持 反对

使用道具

 楼主| 发表于 2020-2-10 04:01:02 | 显示全部楼层
吼吼!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2020-2-10 04:02:38 | 显示全部楼层
顶!
大航海时代2真是经典啊
回复 支持 反对

使用道具 举报

匿名  发表于 2020-2-10 04:04:14
按照社会资源能力打分

怎么会只有这四类,难道那些上市公司高管,大型企业主也是归类在职业炒家里面?
回复 支持 反对

使用道具

发表于 2020-2-10 04:05:50 | 显示全部楼层
雅典的美术品和伊斯坦布尔的绒毯,哈哈,黄金路线啊
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2020-2-10 04:07:26 | 显示全部楼层
学习,f
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2020-2-10 04:09:02 | 显示全部楼层
正在思索如何实现2016年的2n,
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2020-2-10 04:10:38 | 显示全部楼层
欧大 V5 最近产能激增
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册   

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表