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进击的新塘#1——转变思维

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发表于 2020-1-18 04:12:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
(一)广州远郊

新塘地处广州东部远郊位置,最早是在一次讲座中,听说某位多军兴致冲冲的说要去搞新塘。菜鸟的我非常不解,不是“只有大城市,才有房地产”吗?为何要选择这种远郊的位置进行建仓呢?

菜鸟的我还希望可以买在琶洲旁边,买在珠城旁边,但发现旁边的房子好贵好贵。别说是一刀流,三刀流我都刀不动。所以连房子都还没看,看了房子的价格我就跑了。一个偶然的机会,我来到了新塘找朋友,并没有看房的念头,却发现住宅建的密密麻麻的,堪称海量供应。

我在想,这样的房子有稀缺性吗?这样的地段可以涨吗?

显然,增城路边随处可见的路边轰隆隆的摩托车没法带给我答案。


答案,当然是以上全错。

只有大城市,才有房地产是对的。但是呢,大城市并不是一个完整的概念。一座大城市应该有容乃大,有美丽的CBD,也有便宜的落脚地,丰俭由人。而随着广州一路向东的开拓,新塘也从非可通勤区域变成了可通勤区域。

其次,新塘本身就是熟地,就有人口,而非一片空地,需要大量的人口引入和基础设施建设。自带人口的新城具有很强的确定性。

新塘的房子确实多。但是,海量供应和卖的便宜是两码事。一线城市从来就不缺乏住宅供应,缺乏的是地段又好,又便宜的住宅罢了。但可选择的面确实增加了。

没有任何一套房子是稀缺的。就像楼王单元,仅仅是人为地增添了“稀缺性”,就让人们甘愿多掏点钱去购买这个霸气十足的产品。所谓的限量款商品真的在限量吗?不过是想吊高价格来卖而已。

如此的城乡结合部往往是打暴击的地方。

(二)土著情怀

20171228日,新塘的地铁开通了。
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广州地铁集团发布重要消息,在完成开通评估的基础上,经市政府批准,四号线南延段、九号线一期、十三号线一期和十四号线知识城支线定于1228日开通试运营。

四条地铁线路同一天开,这一天重要吗?重要,标志着一些地方从汽车时代进入了地铁时代。

那么这个日子会被记着吗?不会,我也已经差不多忘记了。过个几个月半年,除了地铁从业人员之外,肯定没有人会记得这个日子。

“新塘的地铁是什么时候开通的?”
“不记得了。”

对于一个土著而言,看着一个地方从无到有,一步一步地建成城区。看着这个地方的房价飙升,除了那些在这里买下房子的人之外,每个人都是愤懑不平的。为什么?为什么昨天还是2W,今天就变成3W了。

你明明就是一个屌丝,为啥还要给我卖一个高富帅的价格!!
屌丝逆袭,听起来是很美好的,但其实大家都不喜欢屌丝逆袭。

听说这便是老城区癌的由来,离开了越秀、荔湾都不是广州了;想卖我那么贵的价格,滚!

但作为一个初来乍到的新人,他是没有这种地段的概念。天河海珠,上班的地方;越秀,上学的地方;荔湾,吃饭的地方;新塘,房子便宜租金便宜的地方,这里都是广州。


(三)Joke

新塘is a joke在这句话后面,tony哥还加上了一个笑脸的符号,示意我不服来辩。

“为何?”我当然不会一上来就开怼。

“不知道怎么的,我每次去SZ,经过新塘就觉得那里很村很垃圾。”

“讲道理的,要地铁也有了,要区位也至少是新CBD鱼珠的延伸了,旧污染的产业也开始搬走了,未来规划又要建万达、高铁、TOD站,关键是价格便宜啊。这个价格,你去哪里找呀。”

“但我还是觉得住在市区比较好。一想到当年住在德政路,我的邻居那素质。”

so what?这边最好的房子和老城区老破小一个价。你那么讨厌新塘的原因是不是因为它叫做新塘?”

“诶,好像是耶。”

对于一个土著而言,适应一件事情崛起是需要时间的。但是外来人口就不会了。许多人不买房的原因,是因为看着房价一路飞涨,而自己不买房。那么,他们的心理价位其实不是10000一平米,而是最开始2002年卖商品房的2000块钱每平米。


即便是每日在第一线的投资者,在涨完一轮之后,内心也不舒服的。

当你说到这里是新塘都那么贵的时候,你的内心是崩溃的。
但当你量化一下,一个30分钟到新CBD鱼珠,一个小时可以到珠城,未来有新的东站、周围配套齐全、停车费便宜的地方卖XXXXX/平米,这样是不是心里面好受一点了。

你不去看新塘的名字,你就当做不认识它,从来没有见过它。这样内心也许会舒服一点。
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发表于 2020-1-18 04:12:51 | 显示全部楼层
大城市远郊,北京的燕郊,深圳的龙岗是第一个下跌。
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发表于 2020-1-18 04:13:23 | 显示全部楼层
~~~
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发表于 2020-1-18 04:13:55 | 显示全部楼层
整个珠三角的发展,是从深圳——》广州画一条线,所有偏离这条线的都是一个意外。新塘的产业牛仔裤最终会被更穷的越南,柬埔寨所替代。它的鼎盛时期已过。
珠三角最强的是电子电器,这才是核心竞争力,
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发表于 2020-1-18 04:14:27 | 显示全部楼层
广州新塘的位置有点类似于北京的燕郊。。
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发表于 2020-1-18 04:14:59 | 显示全部楼层
新塘不是一个市,一直以来属于增城市管理范围,因此它的前景受到了制约。天花板就是增城市的价格。而且大部分有点钱的都选一手大型发展商的房子,你买二手不一定卖的掉。
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发表于 2020-1-18 04:15:31 | 显示全部楼层
比燕郊近很多,不塞车也就30多分钟到。
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发表于 2020-1-18 04:16:03 | 显示全部楼层
真正低估的区很少了,经过这两年你基本看不到4%租金回报以上的货。与其这样还不如炒地产股呢,起码市盈率市值更合理
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发表于 2020-1-18 04:16:35 | 显示全部楼层
股票上涨的大逻辑还是股票印得多,还是钞票印的多。

除非你可以买到茅台这样的老庄股。
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发表于 2020-1-18 04:17:07 | 显示全部楼层
这是前几年的状态了。
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