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【微信】京沪楼市何时见顶(下) #1060

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发表于 2019-10-22 00:33:39 | 显示全部楼层 |阅读模式


京沪楼市何时见顶(下) #1060


250000


一)廿五万

上一篇《京沪楼市何时见顶(上)》写完之后,立刻有人列出了如下表格:

 
2000年

2005年

2010年

2015年

2020年

2025年


房价+19%

3000

7159

17084

40769

97288

232164


物价+12%

3000

5287

9318

16421

28939

51000


比例:

1

1.4

1.8

2.5

3.4

4.6




楼价和物价不可能无限偏离。按照目前的速度,2026年(十年后)上海楼市将涨到约25W/平米。
同时物价比2000年翻了17倍。如果以当年一碗牛肉面8元计算,则一碗面的价格在130元左右。


按比例,2025年的平均工资是2015年的三倍。普通蓝领在15000元/月左右。
普通的白领夫妻,今天是25000+15000 * 15薪=60万家庭/年。
2025年是十五万每月。

一套普通的房子,假设80平米,按250000元/平米,总价2000万元。

  • 首付600W按揭1400W,月供74300元。



按照当时月薪,600W积蓄大约是五年税后工资。看似夸张,其实还是拿得出来的。哪怕今天你让许多家庭,600W也是拿得出来的。

一般首付会略超三成。月供则相应不到74300。再扣除公积金和父母补贴,月供五六万勉勉强强也是能活下来的。
毕竟生活品涨得不多。


这个模型要能活下来。它至少要符合二点;
1)主流户型变小
2)购房年龄变晚

我们仔细想一想,房价/物价“泡沫率”,从今天的2.5倍升到2026年的5倍。
看似房子贵了200%
但其实你也可以反过来说,如果户型“缩小”50%,则也没有压力了。


当2000~2001年上海楼市刚开局时,主流的户型大约是“二房120”平米。在北京这个指标更大,甚至要140,乃至180平米。帝都大气。

而你仔细观察近年的市场,一个显著趋势就是“户型越做越小”。120二房早就踢出市场。想也不用想。
目前的“畅销”户型是75平米二房,或者90平米三房。


俗话说,香港房地产,分为四种房型:
1)卧床一面靠墙的
2)卧床二面靠墙的
3)卧床三面靠墙的
4)卧床四面靠墙的

上海目前还没有到“三面靠墙”爬行进屋的地步。但是如果你深入想一想,假设“调控加深”;
则“千尺豪宅”,“55平米精致三房”,也并不是不可能的事情。

如果主流户型能缩小到40~50平米三房。即相当于房价“总价减半”,房地产商也是不愁卖的。



另一个方向,则是“首次购房年龄”变晚。
发达国家基本没有35岁之前购房的,40岁购房都很勉强。

我们看回模型,250000单价 * 80平米,首付需要600W。
即使按照男性65000+女性45000的期望月薪。六百万也是整整五年税后收入。
扣除生活日常消费,至少翻倍,需要十年时间。
首次购房年龄,将由现在的28岁,普遍延迟到35岁左右。


这二个故事告诉我们的是什么呢。告诉我们“这个模型是可行的”。
在北京上海这样的城市,250000/平米单价的房价,是完全可行的。最多就是惨一点,熬一点,苦一点。“一辈子图一套房子”。


理论可行到这个高度,那么实际呢。
实际也是可行的。因为这就是香港的模型。

香港“体面”的房子,就是25000HKD/英尺。“千尺”就算好房子。
夫妻俩65000HKD+45000HKD只能算中人之姿,年薪百万的双职家庭在HK比比皆是。
香港人的痛苦,由上海人继承下去。


当然,京沪楼市会不会香港化,那要看“宏观调控”会不会深入下去。若实行彻底的市场经济,民生断不会疾苦到这种地步。
因为宏观调控,所以房价飞涨
因为宏观调控,所以房价飞涨
因为宏观调控,所以房价飞涨



二)轨迹

我们再“虚构”幻想一下,楼市崩盘的轨迹。

从中国人的国民性上看,中国人可以长期承受500%的泡沫。极限时冲到1000%的泡沫。
上海楼市的基本面,我觉得价值就是5/3/2,或许还不到一点4/3/2.[1]


如果翻500%的话,则上海楼市类似于香港1995年的阶段点,应该是250000/平米
然后猛冲到500000/㎡,这个价位站不住,跌下来。发生楼市风暴。


具体的下跌步骤,按照“三个70%”的秩序下跌。最终跌穿250000,底谷在170000~180000/平米左右。
然后在下跌过程中,“房东们”作为一个巨型的政治势力登场。负资产获得绝对的“政治正确”性。
房东们会要求政府干预,要求政府救市,要求政府成立平准基金。要求国家队进场,要求政府加价回购。房东就是政治怪兽。

在整个过程中,会发生“孙九招”长期不供地。收紧土地口子。会发生房产土地和工作挂钩。没有房子就不许上学,没有房子就不许上班,没固定住所就不许创业。参见法国以前“游民证”。

再进一步,有了限购,自然还可以有“限售”
只有在京缴税记录满五年,才可以抛售一套房子。三八红旗手,先进劳动模范,才可以获得一张“售房票”。
若遇“恶意抛售”,可以让公安部的同志查一查嘛。咖啡。
手法千奇百怪,再大的幻想力,也想不出政府可以出哪些牌。唯一值得确信的,张张都是王牌。




下跌回落至200000以下,最终维持在250000元/平米站稳”



如果我们照抄《香港楼市崩盘始末 #850》的话,大致就是这样一个流程。日光之下,并无新事。


房地产市场,大概每4~5年换一轮辈份。
也就是说今天入场的新人,还能看到徒弟的徒弟。然后在有生之年,经历一次血雨腥风的“暴跌”。



三)细节

预测未来,是最危险的事。

绝大多数的专家,不喜欢把话说死。砖家们喜欢用的词是“大概,可能,或许”。
“有70%的几率”下跌。真是见鬼了,鬼知道这个概率怎么算。只能掷一次骰子。


水库论坛,不喜欢装神弄鬼。
所以我们冒了一个很大的风险,说了一个确切的数字:250000.
这个数字是要冒巨大风险的。一不小心就是身败名裂。



数字仅仅是野望。毕竟这是一场豪赌。
在实际操作中,我们也是“走一步,看一步”的。

随着房价涨得比物价快,风险是不断积聚的。但哪一天真的爆了,这也是谁都说不清的事。
我们只能说,在“爆炸”之前,会有一些战术上明显的迹象。


1)急跌必须要急升

纸币永远在贬值。哪怕是庞大的泡沫,过了二三年,也会缩小一圈。
所以一个没爆炸的炸弹,Maybe就永远不炸了。

急跌必须要急升。只有在急升的基础上,半年(甚至单季)涨幅超过+50%,这才埋下了急跌的种子。
大跌之前,必须要有暴涨。如走势平稳的2016夏~2017,我们认为暴跌的可能微乎其微。



2)暴跌之日,肯定是宇宙中心

许多人问我,日本房价崩溃和香港房价崩溃的共同点。
这还用问么,他们暴跌之日,都是全球第一高价[2]

京沪房价暴跌之日,他们一定是全球第一高价。
什么东京银座,纽约曼哈顿,伦敦海德公园,统统不放在脚下。一套老破小换一套海德。

当京沪房价比这些世界一流城市还有不少距离时。不用妄谈大跌。



3)新手入场

美国1929年股市崩盘,主要是因为经济好,有大量的“新手菜鸟”入场。

这些新手们,不愿意遵守老手们约定俗成的行规和价格体系。
他们喜欢在咖啡馆交5%的意向金,就锁定一笔交易。然后转手几天一周就赚短差抛出。

新手们什么价格都敢接。什么规矩都不守。还嘲笑老手们因循守旧。
价格因此升得非常快。而5%保证金跌的时候也跌得十分吓人。


一个市场要“急升崩溃”,新手的大量入市,几乎是一场充分必要条件。
而新手们的“不遵守规则,不遵守体系”,也是充分必要条件。

因为“新手”是一个比较难以量化的指标。
可参考另一个指标,“合伙买房”。



4)政治动荡

但凡市场出现崩溃,有很大的几率是因为“政治变化”。
譬如上了一个铁腕的总理,又或者是剧烈的房地产政策变化。


有人说,“好呀,好呀,美国要加息了,楼市马上要崩盘了”。
这话纯粹是胡说八道。货币经济学没学好。
“利率”是不重要的。重要的是货币供应量。M2增加20%,远远比加息2.5%重要重要多


另一方面,根据我们的理解,“利空不能击溃市场,利好才能击溃市场”。
无论什么样的利空,都能熬过去的。中国人的忍耐能力是无限的。完全可以从牙齿缝里挤出来加息月供。

真正能令市场崩溃的,是“利好”,是狂热,尤其是新手的狂热。
再多的利好,也架不住价格跳空+50%。最怕的是无限的贪婪。欲壑难填。

具体的事件触发,谁也说不清将来。有可能是军事胜利。




四)结语

2002年Andy Xie预言上海房地产崩溃,他给出的理由是:
随着国力的增长,国内会消费更多的蛋白质。但中国人显然是不配吃蛋白质的,这一定会耗尽国力,导致财尽崩溃”。

我们对此嗤之以鼻。谢国忠为什么被人看不起,不是因为他的立场和断言。而是因为丫根本就没有逻辑!
中国人吃不吃得起肉呢,我看只有香蕉人不配吃肉。~~~~~~~~~



我个人预言上海楼市还有十年牛市,顶峰可能发生在2025年左右,价格大约在250000元/平米。
冲高之后会有反复。套牢者会失去十二年的时间。但最终也是可以解套的。

很多人会对250000元/平米这个价格感到困惑。我需要提醒各位的是:
2015年上海房价还低于1995年香港楼价。还低于廿年前的香港价格。

瞎嘀咕个啥。全世界的货币锚基,在过去廿年中贬了多少倍呢。
京沪注定会成为伟大的城市。而“黄皮白心”只配作为城市垃圾。



接着又有人问我,“yevon_ou老师不再看多了,开始预警京沪房价有泡沫了。开始看跌了”。
“我手里的房子,要不要抛掉一点啊”。
“房价跌了,我该干什么去呀”。
“移民美国好不好”。


我就问问这群低智商儿童,“看顶峰到哪个位置”。
“250000”。
“今天什么价”。
“8/5/3”。

那你还问我该怎么办!
那你还问我该怎么办!
那你还问我该怎么办!




(yevon_ou@163.com,2016年5月2日晚)








[1] 4/3/2理由何在,另外开一篇说。
[2] Monaco这种变态的小城市不算。
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发表于 2019-10-22 00:35:47 | 显示全部楼层
沙发
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发表于 2019-10-22 00:37:55 | 显示全部楼层
250000,十年很快嘛
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发表于 2019-10-22 00:40:03 | 显示全部楼层
~~~~~~
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发表于 2019-10-22 00:42:11 | 显示全部楼层
前排留座
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发表于 2019-10-22 00:44:19 | 显示全部楼层
预测的超乎想象 真的不敢设想上海到这么高的程度 还有8年的时间 到时候再看
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发表于 2019-10-22 00:46:27 | 显示全部楼层
我一定要留一套老破小,到时候换一套海德公园!
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发表于 2019-10-22 00:50:43 | 显示全部楼层
1060
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发表于 2019-10-22 00:52:51 | 显示全部楼层
那你还问我该怎么办!

~~~
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发表于 2019-10-22 00:54:59 | 显示全部楼层
很有启发,欧老师威武!!

不过为啥今天还是8/5/3啊

内环不都10W遍地了嘛。。。
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