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重庆楼市地段分析2017版 #2730

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发表于 2020-1-19 14:00:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
微信图片_20190416105035.jpg 重庆楼市地段分析2017 #2730
二山夹平原
一)地图
之前那篇《重庆楼市地段分析》写于2012年。
因为是旧文,所以也没有推送。
五年之后,大的框架基本符合预期不变。
就细节而言,这个城市又生长了不少。我们对重庆也愈发熟悉。
因此需要补上一篇。《重庆楼市地段分析》的2017版。

首先,我们来看一幅地图。
微信图片_20190416105038.jpg
在“百度地图”之中,最令我着迷的,并不是“道路指航”那一个界面。
百度地图最棒的,是切换到“地球”的底纹。
这时候显露出来的,是山川地貌。城池关隘。
有时候,我常常可以痴迷地对着“山川地貌”版看,一看就是一个下午。
平时许多你百思不得其解的问题,在“山川地貌”版本,顿时显露无疑。简直象打《三国志》一样简单清晰。
张任为什么要在雒城迎击刘备[1]。诸葛亮为什么只能前进到五丈原。
石家庄在什么位置。
这些东西,你看“行政地图”。或者柏杨版史书,是没有任何概念的。
但是你看“山川地貌”版。顿时一目了然。
让我们看回重庆的“山川地貌”版。
重庆的地形,宛如斑节竹林。
南北方向,一共有七道大型的山脉。把“巴东”地形分割得支离破碎。
而重庆市,坐落在其中最大的一块河谷。同时也是二江交汇之处。
所以重庆市最西侧,就远到“沙坪坝区”。
沙坪坝再往西,你就要越过大山。这也是一个行政区:璧山区
但是一般就没什么人了。
南岸再往东,他也是一座山脉阻拦。被称之为“南山”。
因此南岸的腹地很小。目前已接近山体极限。
南岸区往南,有一个狭窄的瓶颈。
过了瓶口,则是巴南区。
有了这些最基础的地形概念,我们可以很容易得出以下结论:
1)和北京上海等平原城市不同,重庆是真缺地。山城。
2)重庆的发展方向,只有向北和向南。
3)要不就翻山
二)北部新区
熟悉重庆市的朋友都知道,在H的任期内,他孜孜以求的始终是“三北新区”:江北,渝北,新北。
基本上,所有的城市套路都是一样的。
几乎所有的城市,政府都热衷于“开发新区”。政府拥有最多土地储备的地段,最优先倾斜发展。
而人口密度很高,发展成熟,土地都已卖完的老城区。从来不是开发热土。
新区一路向北。在偏远的地方拍出地王。价格和传统市中心相差无几。通过“地王效应”,拉动房价涨价预期。
新区爆炒,以坑害新房癌为主要手法。
这一套手法,我们冷眼旁边。
从上海浦东开始,逐渐蔓延全国。
新房癌的屌丝小白领,是智商税的主要缴纳群体。
象成都的话,成都是“一路向南”。
“天府大道”一口气向南延伸30KM。甚至雄心勃勃地想要开发黑龙潭。
微信图片_20190416105042.jpg
你看成都地图的话,他是一个极其可怕“盘丝洞”的形状。
直挺挺的“一根棒”天府大道。
让人对南五环的房产彻底丧失信心。
而且奇怪的是,在“新房癌”的帮衬之下。“成都南”的房产还卖得不错。
15000,20000,25000价格甚至一路“升值”往上走。
南四环的房价,卖得比市中心还贵。
对于“新房癌”缴纳的那些“处房税”。我们只有四个字:
“撒油娜啦”。
您自己玩吧。咱们不掺和。
同样道理,重庆的房产,在过去十五年H任期之内,他是“一路向北”。大力开发三北新区。
我不知道水库读者有多少人是“实地考察”过三北新区。反正我去过,去过之后“心都凉了”。
昨天是跨年庆祝,解放碑人山人海。
微信图片_20190416105045.jpg
任何人看了这张照片,都会感到由衷的窒息。以及无穷无尽的商机。
人口就是力量,人口就是一切。
可是如果你去江北新区呢。
微信图片_20190416105048.jpg
这一带实在是没什么人。
拿机关枪不好说,反正拿步枪的话,估计扫不着人。
北部新区的人气稀落,新建办公楼无穷无尽。而且大多空置。
最令人惊异的,价格还很贵。几乎和渝中区90%价格。
反正也就四个字:“撒油娜啦”。
三)发展方向
我们这个流派,注重价值投资,厌恶价格投机。
我每天都在想;
“房地产会不会崩溃”
“我会不会破产”
“哪一套房价会大跌”
我们不喜欢新区投机!
我们不喜欢“成都城南”的房子,你炒得再高我也就冷眼旁边。
我们也不喜欢“重庆江北”的房子。你再多的利好,利好兑现后才是个渝中。
甚至我们都不喜欢浦东。这是浦西帮和浦东帮的严重分歧。
但是呢,我们又忍不住偷机
最好是政府即将开发,有大规模投入。但是价格还是“极便宜”(划重点)价格。有热点有小白,有冲头。
这就需要钻研。
重庆的好处是,重庆的地形决定了,他是“二山夹一平”。峡谷中的平原。
别的城市发展,有东南西北等各个方向。因此很难预判。
而重庆的好处是,他东西已经到头了。
通过地图,我们可以清晰地看到;重庆其实只有三个发展方向。
微信图片_20190416105051.jpg
一个是向北。就现在的三北新区。一直可以造到机场。
一个是向南。包括沙坪坝的西南方向和南岸巴南。
区别是,西南腹地还很大。
东南腹地较小。
一个是跨山。目前6号线的终点站“茶园”,1号线的终点站“大学城”。如图中二个黄圈的位置。
我们有理由认为,“跨山”之后,茶园和大学城会成长成“离岛飞地”这样的区域性中心。但很难和主城区连接起来。
四)水库的选择
知道了地形,因此在水库中人的选筹中,我们主要倾向于几个方向。
1)二江三岸
无论是江北嘴北滨路,弹子石CBD,朝天门,南岸南滨路。
水库中人的第一选择,是“CBD中的CBD”“核心中的核心”。这样极小的一块区域。
微信图片_20190416105054.jpg
因为重庆房价实在是太便宜,而我们目光远大。
如果未来我们的预期是100000/m,那么现在15000或者10000/m有区别么。没有区别。
反而是“房票”“贷票”之类的,更为瓶颈。
尤其是越是“顶峰”的东西,越有“稀缺性”。
如果你注定了把目光投向于“婆罗门”的市场。那你何必去关注什么茶园。
“稀缺”的东西,是呈指数级数减少的。
既然要买,而且底盘便宜。那就买最最最好的。最核心的地段,最棒的江景。
2)南岸
如果要往内陆去点,离江2KM以上。则水库中人,相对更喜欢南岸区。
这其中最重要一个原因,是“便宜”。
因为江北大旺,观音桥,江北嘴,弹子石,都是热炒的版块。
至于江北新区,就更不提了。价高质次。
当上海人跑到南岸一看。“价格合适”,大约比江北,渝中等区域便宜20%左右。
“生活舒适”,南岸人口密度和商业都已经很成熟。
“发展有潜力”南岸的腹地虽然没有正北,西南广大。但是“四公里”地铁站是一个束瓶。
以后茶园或者巴南的居民,去往市中心,都要从南岸区经过。
相当于莘庄入市区一定得经过“徐家汇”。
因此也是一个不错的选择。
(经重庆网友提醒更新:渝北区的人口增长很快,人口远远更为有利)


我们比较避开的,是;
1)鹅岭峰
重庆海拔最高的区域。品质规格也做得很高。
但是,价格!
价格40000/m,坑爹呀。更有某房产机构,组织了上海团购推销。
这个明显是坑上海人的。坚决回避。
微信图片_20190416105057.jpg


2)海客瀛洲
微信图片_20190416105100.jpg
朝天门的魔幻型的地标型建筑。
原因也是一样的。35000/m预计。
太贵了,不符合投资客的原理。
3)渝中半岛
坚决不看好渝中半岛
4)涨价后的部分楼盘
融景城被上海团团购了500套之后,KFS大喜若狂。
2016.8买的8000/m建面,1月份KFS号称下一期要开20000/m
对于这种房子,也没什么兴趣。
五)H的离职
最后,插一点点删帖的风险,讲一下H的离职。
《童大焕F若有此奇术,应该做北上广深三省总督以镇房价》[2]
对于这件事情分析上,童是正确的。
全国的房价风起云涌,经秀相二届,费尽心机也压不下来。
难道你还以为H比星空更厉害。
事实上,H是一个极其无能的庸人。
关于“明星”的所有言论,都是包装出来的。以掩饰其背后更大的棋盘。
H一直在“亏本”卖地。
他能把“房价/地价”压下来,再于他能承受几百亿千亿地亏。
具体,不说了。
2001年,一秒邀H入渝,任第三号人物。
拍着肩膀说,“你好好干,干得好给你升xxx”。
十五年之后,他升职了没有。有才能没有。别的同年同级同届人士目前什么级别。
H从来都是一个小人物。
他既不能做到什么,也不能影响什么。刘璋的那个评语,怎么说来着。
yevon_ou@163.com,2017年1月1日晚)
* 近期花了极大的心血写《军事》系列七篇:#F810
呕心沥血,篇幅又大,规格又长。
写完了之后也没人看,又不涨粉。累死我了,以后不写了。
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发表于 2020-1-19 14:00:38 | 显示全部楼层
[1] 见马伯庸的《文化不苦旅:重走诸葛亮北伐之路》
[2]《童大焕:奇帆若有此奇术,应该做北上广深三省总督以镇房价》[url=]http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=54222[/url]
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发表于 2020-10-17 23:34:31 来自手机 | 显示全部楼层
看懵了
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