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欧神:【原创】回忆那些楼市成交的黄金岁月(全)

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发表于 2019-8-22 12:21:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 yevon_ou 于 2019-8-22 12:23 编辑



原文写于2012年11月28日晚,以下是原文:



【原创】回忆那些楼市成交的黄金岁月


今天是我财政崩溃的间隙期,宁静的午后,似乎众人都被股票的惨烈下跌震破了胆,没人发言。

看着窗外鸟语,回想起这些年的点点滴滴。俗话说,回忆是老人的特征。最让我想展开的一个话题,是前几天有人问道,“楼市的最大成交出现在哪一年”。

我的回答是:2005年



一)岁轮


每个人心中都有伊甸园,我们最喜欢的年代,是2005年。而不是上涨最快的2007年,2009年。

当很多很多年之后回想,下一辈的人看报纸历史不会明白,下一代的人看流传记录不会明白,其实楼市真正的转折点,是发生在2005年。而不是之后调控炽盛的2007年,2009年,2010年。

只有亲身经历其中,实战多军从那个时代走来,才会明白2005年是一个多么巨大的区别。多大的分水岭。才能告诉后辈们,留给人间一个真实的历史。

2005年时发生了什么事呢:交易成本剧增




直至今日,我们一直厌恶那些文科生的小编,以及毫无知识基础的中介。包括篱笆网上那个跳大神的R9,简直狗屁不懂。

对于楼市的分析,小白们开口第一句就是:“满5年了没有,满五之后税费会少很多”。

这句话是彻彻头尾的谎言,凡是说这句话的,可以直接鉴定为智商<60。其弱智严重程度,和股市里谈PEG的人群差不多。




二)营业税

真正的分析是什么呢,真正的分析是,自从2005年之后,交易成本就没有低于过7%



对楼市败坏最大的,最核心一条是营业税。

营业税自从2005年起征,之后经过多次变化,从“普通住房满2免征,非普通住房满2差额税”;
到“普通住房满5免征,非普通住房满5差额税”
再到“普通住房满5差额,非普通住房一律全额”;
再到“普通住房满5免征,非普通住房满5差额”。
可见,自从2005年之后,虽然经过多次调整,但有一点是持续不变的,“非普通住房”至少要交5.5%的差额税。无论你持有多少年,此项税款从未减免。




在专家的数据库中,有这样的统计,上海的普通住房占比95%以上。此后随房价上涨,不断下跌。
但2008年调整普通住房标准,普通住房由此又比例大幅上升,再次从66%上升到90%。


这完全不符合我们的日常经验,常识。
因为我们要买的是什么,是次新房,是三室二厅,是好房子。


目前的普通住房标准,内环330W,外环内200W,外环外160W。
各位可以打开房地局自己的网站统计:http://www.fangdi.com.cn/CircleChartselect.asp

目前内环新盘的平均成交价是56720元/m,外环内是25000元/m,外环外12000元/m。
也就是说,内环你只要买一套58平米的房子,就是非普通住房。基本上任何一个想在内环好好过日子,一家三口和睦愉快的人,都是非普通住房。


中国的“普通住房标准”,根本就是一个骗局,95%的房子是非普通住房,仅有5%的房子是普通住房。




三)交易成本


由于你想买的,我想买的,大家都想买的,我们想买的都是次新房。

无论我们讨论盛世年华,锦绣华城,水岸蓝桥,大华清水湾,无论任何一个我们关心的,喜爱的,想给家人构筑爱巢的,全部都是“非普通住房”。

事实上,除了老公房,上海就没有什么普通住房。




对于非普通住房,自2005年之后,无论政策历经几次调整,有一点是始终未变的。即非普通住房哪怕满了五年,至少也得要交5.55%的营业税。

很多人不明白,篱笆上那些没有实战经验的小白中介们不明白,5.55%差额税意味着什么。



因为上海的楼市,五年就是一个世纪。无论是2012->2007,2010->2005,2008->2003,你可以惊异地发现,对于任何一个时间段,往前推五年,楼价至少涨了三倍。

对,上海“非普通满五”的另一个潜意词,就是2012->2007,楼价至少涨了三倍。如果你持有时间稍长,达到六年七年,跨过了05,07上涨潮,那涨幅更是惊人,动辄就是五倍。

对于三倍五倍的涨幅,“差额”5.55和全额5.55%,其实已经没有多大区别了。




譬如你是翻了五倍,那么你的成本就是20%。“差额”的5.55%就是5.55%*80%=4.44%
如果你翻了三倍,那么你的成本是33%。差额5.55%税=5.55%*66%=3.70%。

也就是说,对于非普通住房,在2005年之后的任何时段,你的交易成本至少都要3.70%营业税+1%个人所得税+3%契税=7.7%
从未低于这个数字。



四)楼市转折点


要说转折点,楼市真正的转折点,其实发生在2005年。

很多人不明白,8%的交易成本意味着什么。包括我们政府中,那些蠢如猪头,又贪如猪头的高官们。




2005年,当楼市成交火爆,而且平民中从楼市中,赚到第一桶金的时候。我们一贯坐寇的政府闲不住了。这是多大的一块肥肉啊。

在政府的幻想中,既然房价是炒上去的,那么正好向房屋交易征收大量的税。8%的税率,就可以比1%的税率,征收多八倍的税。

政府既可以在楼市盛宴中分一杯羹,又可以向傻空们说为人民服务,岂不是一举二得。





事情的结果,超出所有政府官员的意外。

当税率从1%提高到8%的时候,税收并没有如预期地增长8倍。甚至连2倍也没有。甚至连平衡都没有,税收反而比1%还降了。

这是政府官员们万万没料到的事情。因为他们仅仅是从强盗的角度想问题,没有从服务的角度想问题。

8%的交易成本意味着什么,意味着没有交易。





什么是交易,交易是甲方乙方的估值不同。好比一个苹果,我喜欢香蕉,而你喜欢苹果。所以我和你交换,二相得宜。

房产交易,是因为有人需要,有人不需要。有人要无房买一房,有人要二房换三房,有人要三房换别墅,有人要抛了别墅出国。

而当税率太高之时,交易就变得毫无意义。一套房子,你要出250万来买,我到手还不到200万。

那贰佰万我干嘛还要卖呢。




楼市真正的转折点,发生在2005年。其中影响力最大的,是营业税政策。

自从2005年之后,楼市一跃从1.5%的“低交易成本”环境,跃升为8%以上的“高交易成本”环境。此后再无改善。

当然,随着8%的税率没有征到预想中的税,丧心病狂的政府一再加税,目前楼市的总交易成本已经超过了20%。(5%营业税+2%所得税+3%契税+1%中介费+7%贷款损失+4%房票价值)。但是,更高的交易成本,对我们的分析并无影响。因为无论8%还是16%的交易成本,其结果都是一样的,那就是:毫无交易。




五)重税下的生存之道


在《侏罗纪公园》中,有一句很有名的台词:“Life find it's way”。

也就是说,经济是活的,人是活的。随着环境的变化,人会调整自己的策略,来适应这个环境。




当2005年之前,楼市交易的氛围其实是这样的。譬如我手里有一套房子,我对他的估值是10000元/m。
假如周边的房价,突然间猛涨到了10500/m,那么我就把这套房子抛出。
如果周边的房价,突然间跌倒了9500/m。我就认为这个价格是不合理的,我就再补仓一套。



看见没有,05年之前的楼市交易,其实十分类似于“价值投资”。我们秉承并坚信着合理估值,每个人心中都对楼盘有一本谱。

我们买进,卖出,高抛低吸。为的是让价格向10000/m的这个“合理估值”靠拢。炒楼客是市场的发现器。




因为职业的,纯逐利的,高频的交易,使得市场兼具了合理,润滑,价格发现的功能。

2005年之前,我们的市场是正常的,健康的,平滑的,套利的。我们不用担心价格虚高,也不用担心有价无市。

因为这时候有一批“炒楼客”给我们时时刻刻修正着价格,是的每一套房子的价格,都离合理价不会太远。

我们也不用担心“有价无市”,不用担心傻空们天天嚷的“刚性迸裂”。因为市场具备弹性,你只要简单地低于市场价5%,就可以很快地被人买走。



可是,这一切,随着2005年交易成本由1.5%猛增到8%,一切都改变了。




在高交易成本之下,如果我看见价格背离。譬如本来应该值10000/m的地段,被炒到了10500,我不会出手。
因为卖了房子以后,我实际到手只有9200,得不偿失。

哪怕价格偏离到了10800/m,其实我也是还不会抛售套利的。因为扣8个点后,当我拿到10000元,我还要考虑再次购买的时候的税费问题。我必须要把二次的车马费都赚回来。





于是,在高交易成本之下,交易模式发生了很大的变化。当政府收取单程8%的交易税收,我其实要把价格调高成16%

当我卖掉房子,扣除税收,净到手108元。我要保证“下一次的交易成本”。因为如果交易不成功的话,持币不如持房,净持币会死得很惨。




但是,另一方面,买家是不接受的。

买家反过来会想,100元的出手价,扣除了政府收的税收,实际房价最多只能有92%,买家也并不想多出钱,或者受资金实力所限。

这个时候,就产生了矛盾,卖方叫价116%,买方叫价92%。那么,由谁来支付交易成本呢。




六)逼空

答案是:谁也不付。



116%和92%的对比,而众所周知,傻空并不是一个智商很醒目,很理解道理的人群。

在这样的情况下,最大的可能性,就是无法交易。

傻空是不肯投降的,无论理论,还是事实的教训,傻空们都显然不是一个理性思考的群体。而且,哪怕多军一切说得都对,傻空们还是不肯投降;因为还有一个原因:为了男人的尊严!





所以,事实上,自从2005年之后,二手房的交易量,就急剧下缩。按目前每年650W平米的交易量,和当年2000W平米相比,只有1/3。

如果扣除掉二手房中的大量老公房交易,仅仅是市区次新房,正经小区交易,则“非普通住房”仅有2005年之前交易量的1/10。

许许多多小区,总计只有3~5套挂牌,一年都成交不了一套。





当92%和116%对峙,高交易成本之后,整个楼市的成交模式,发生了很大的变化。

最具体而言,就是“逼空”。

具体的解释,好比我一开始挂牌卖11600元/m。傻空们不接受,非得发帖说只能值9200元/m。
但时间是站在多军一边的。过了二年,M2增加了50%。
于是多军们说,现在这房子要16000元/m。傻空们还是不接受,说你这房子,最多只能值13000元/m。
但其实,13000元/m已经远远高于二年前多军的喊价11600元/m了。



又再过了二年,M2又滥发了50%
于是多军们说,这房子现在要23200元/m。傻空们则回应18400元/m。
再过二年,多军要价34800元/m。傻空们回应27600元/m。
再过了许多许多年,多军们要价116000元/m,傻空们回应92000元/m。



可见,在这十年又十年中,发生了什么?
十年中发生的事,是房子始终未成交。但房价一涨再涨,远远超出傻空当初的心理价位9200元。但傻空们仍然认为房东在乱喊价,仍然认为现在的价格是庞大的泡沫。

05年之后的房产交易模式是什么,是逼空。



七)逼空的模式

以下是05之后逼空模式的典型对话:

中介:“先生,请问你康城的房子还卖么”。
答:“20000到手”。
中介:“您开玩笑吧,康城现在的房价。。。。也不过12000~13000左右”、
(全上海哪还有12000的房价,中介真是猪)


答:“不讲价,一分钱不讲”。
中介:“您这个价格,市场不接受的啊”。
答:“没钱买什么房子,买不起滚”。
中介:“那我看你要卖很久了”。
答:“不会很久的,过了春节就不是20000了。22000到手”。
中介:(倒吸一口凉气)
答:“房子不是卖给屌丝的,不买还涨”。挂机



这一段对话,很好地形容了楼市中的“逼空”游戏规则。

一般而言,傻空或者屌丝的心理价位是极其低的。而且是极其不讲道理的。在重重的调控之下,傻空的低额脑容量,总以为调控会使得房价降低。而不是更高。

所以对于傻空开出的价格(12000),房东是绝对不可能接受的。



而对于房东来说,其实房东的报价是合理的。合乎逻辑的。

一个距离莘庄地铁站四个红绿灯的地方,而且门口有大量的商业和生活设施,报20000/m只能说是一个公平,合理,厚道的价格。

如果在善意的合理价格之下,傻空不肯接受。那么没有办法,只能是大家的损失。

随着时间的推移,中环之内新房全面消灭40000,外环之内新房全面消灭30000,清林泾跃上20000。

那么,各板块的房价只能水涨船高。今年不买,明年就是22000,再过一阵就是24000。




我们不知道这个房子,什么时候才可以卖得出去。

我们只知道“不买还涨”。傻空始终不接受20000/m这么低得可怜的报价,于是他们只能眼看着房东报价变成22000,24000,30000,40000,60000。

最后,他们在60000的时候以一个相对低廉的59900接了盘。



多军中曾经有一个老手,说“我的房子卖了五年,终于不再涨价,卖掉了”。对于这句话,很多空军是许多年后都不明白的。



八)追忆黄金岁月

05调控之后,产生了很多后遗症。政府并没有如愿征收到8%八倍的税收,而房价却开始了更猛烈的新一轮上涨。


其中,“高交易成本”导致的房价上涨,主要有三方面,一个是116%效应,一个是螺旋式估价,一个是跳空式上涨。

限于本文篇幅限制,已经写了八节。我们就不展开了。我们只是想回忆一下,2005年之前的楼市黄金岁月。



很多空军总以为,房价上涨,是多军最喜欢的事。
这是一个巨大的误解。只不过傻空这个群体,脑残脑瘫的事情实在太多。再也解释不过来。


多军其实并不喜欢目前的调控。虽然调控是促涨的,调控之后,房价就开始飙升。
但相对而言,其实我们更喜欢2005年之前平和的环境。自由,理智,公平。


其实我们并不喜欢囤积大量房产,然后07上涨,09上涨,都是超过50%的单段涨幅。整个过去七年的房产史,就是一部逼空史。

但就整体而言,多军其实并不喜欢这种暴发户式的,火箭般上涨感觉。调控促使房价大涨,但并没有一个多军喜欢调控。

我们喜欢细水长流式的,喜欢合理而健康的模式。喜欢高抛低吸,喜欢纠正市场的错位。

我们只是想安安稳稳地套利。所以2005年之前的日子,才是真正的楼市黄金岁月,才是侠的岁月。



三代之治,不复见矣。



yevon_ou@yahoo.com,2012年11月28日晚)


以下是精彩回复:
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yevon_ou
写不下去,亦歌里正在放《如果这就是爱情》。完全集中不了精神,被彻底打动。
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夜雨滂沱
说自己财政崩溃的,就代表还知道风险,知道的风险从来就不是风险。
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我要买房
楼上怎么这么说话的啦,过去的岁月无论得失都是人生珍贵的构成,楼主愿意分享我觉得感激才是。
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onlytime
[table=98%]
2005年,尽管不是上海人,但我也印象深刻。
当时ex,家里人炒房,炒的账户里就还剩5000块。
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夜雨滂沱:
交易成本上升后果是交易频率的大幅度降低,楼市投资门槛大幅度上升,以往付个2万定金,过2个礼拜就赚10万,20万的小玩家出局,房源集中度下降。
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specman:
sk$$$$$ 发表于 2012-11-28 15:39
交易成本上升后果是交易频率的大幅度降低,楼市投资门槛大幅度上升,以往付个2万定金,过2个礼拜就赚10万, ...


我觉得yevon_ou不是回忆成交的黄金岁月,而是怀念炒楼的黄金岁月。
那时房屋抛盘多,总价低,杠杆很容易用的很高。可惜我那时还是傻空小白,呵呵
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onlytime:
specman 发表于 2012-11-28 15:45
我觉得yevon_ou不是回忆成交的黄金岁月,而是怀念炒楼的黄金岁月。
那时房屋抛盘多,总价低,杠杆很容易 ...


80后,我也错过了,05年,我才刚刚毕业。
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夜雨滂沱:
specman 发表于 2012-11-28 15:45
我觉得yevon_ou不是回忆成交的黄金岁月,而是怀念炒楼的黄金岁月。
那时房屋抛盘多,总价低,杠杆很容易 ...


无论怎么看,05年~12年的涨幅高于01-05年
以05年为界,短线玩家出局或持有数下降,长线收租的玩家进场.
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夜雨滂沱:
[table=98%]
记得04年,全上海所有商铺价格1年之中翻了100%~200%,楼市大发展,人口红利的直接带动.
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yevon_ou
sk$$$$$ 发表于 2012-11-28 15:50
无论怎么看,05年~12年的涨幅高于01-05年
以05年为界,短线玩家出局或持有数下降,长线收租的玩家进场. ...


不是这样的,看我写下去。
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夜雨滂沱

05年3月6号

我从一个处长上家签署了一个急抛,内环低价物业合同,

3月7号,国务院调控令到,我不禁感叹到底是体制内啊,消息快,消息快.在被套10%价格及熬过18个月的负现金流后,直到今天,这个物业还是带来了4倍回报,并在不经意间成为我女儿的学区房.

2005年,中凯城市之光只要18000,东方曼哈顿才开始卖.......
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丁香
[table=98%]
05年被震出一套滨江小房
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wonderful
惨烈的下跌。我们是不是可以考虑适当入场做个反弹?好久没有仔细看股票了。都不知道哪里下手。
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董方迪
[table=98%]
2005年,看房,SG给算了一下按揭,哥一看总价5字开头,竟然手心冒汗了。
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巨野路
yevon_ou 发表于 2012-11-28 15:07
写不下去,亦歌里正在放《如果这就是爱情》。完全集中不了精神,被彻底打动。 ...


草,你不要这么浪漫好吗?快写!
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原点论道
[table=98%]
市场规律永恒不变,+手续费就是冻结部分流动性的,本质供求规律不会有任何改变,像股市一样,老有人埋怨T+1,其实T+0也不过是死的更快一点罢了。
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yevon_ou
[table=98%]

“三代之治”是《新宋》中的话,讲的是夏商周三代。

黄金时代是王小波的一篇小说。讲的是混沌初开,人类生活在大草原上,没有忧虑,没有烦恼,也自然没有勾心斗角。

此后人类学会自私自利,互相算计,起了贪心,就陷入了白银时代,和黑铁时代。

用来形容楼市,2005年之前是自由经济,炒楼者最主要的精力投在了判断楼盘品质的好坏。

2005年之后什么事都不做了,我们唯一的工作就是逼空。
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yevon_ou
[table=98%]
本篇被打断了许多次,写得不是很连贯。

懒得修了。
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zhifei
yevon_ou 发表于 2012-11-28 22:38
本篇被打断了许多次,写得不是很连贯。

懒得修了。


期待那篇《现金管理入门》

欠债要还!

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柚子君
[table=98%]
如果这就是爱情,本来就不公平。
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adon
[table=98%]
又见大神的好文,不过本小白有些自己的观点,拿出来供讨论。

1、其实虽然总经理空喊调控房价那么多年,所出的政策并不是想真正打压房价(具体打压房价的方式不在这里展开了,就像LZ举例控制M2就行了)。总经理和TG利益集团只是为了打压二手房交易,鼓励买一手。二手交易虽然有税收,但比起卖土地就只算个小头了,而且看LZ的数据,虽然二手交易总量少了,但二手交易税收没少收多少。所以结论是出营业税对二手成交总量影响大,倒逼别人去买下套5年的一手房,促进政府土地收入。

2、大概是因为LZ房子只买不卖的关系,其实目前市场上的"普通房"并没有LZ说的那么少,最近刚买了一套“满五唯一普通房”,上家到手价,我的交易成本是330万的1.5%的契税+(实际成交价的1%的中介费(打过折了)

3、依我看楼市成交的黄金岁月,到不只在05年,而是在0首付的岁月。对你们多军而言,交易成本虽然考虑的多,但交易杠杆也不能忽视吧。
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yevon_ou
adon 发表于 2012-11-29 09:42
又见大神的好文,不过本小白有些自己的观点,拿出来供讨论。

1、其实虽然总经理空喊调控房价那么多年,所 ...


1)打压二手房,对一手房的长期销量帮助为零。因为流通不改变需求。

消灭炒家供给的时候,也消灭了炒家需求。

2)你买的房子都是我们看不上眼的。

3)零首付是传说,不是大型事实。
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specman
[table=98%]
我也想写一篇文章,想法不少,但是落笔想写成yevon_ou这般娓娓道来,层层深入,却是很难。憋了半天才整了一小段,唉,文笔太差了
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adon
yevon_ou 发表于 2012-11-29 10:00
1)打压二手房,对一手房的长期销量帮助为零。因为流通不改变需求。

消灭炒家供给的时候,也消灭了炒家 ...


2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币
2007年全国土地出让收入超过1.2万亿元人民币
2008年土地出让收入9600多亿元人民币。
2009年,中国土地出让总收入为1.59万亿元人民币
2011国有土地使用权出让收入3.3万亿元
1999—2008年,全国土地出让收入累计5.3万亿元人民币
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1、也就是说99年到05年,6年土地收入才2.44万亿,没查到05年前的二手房税收收入,所以不好比较;2011年房地产契税实现收入2763.61亿元,对比2011国有土地使用权出让收入3.3万亿元,十分之一都不到;
所以政府不关心炒家的需求,只关心能赚多少钱,限制二手鼓励一手是他们的目的和方向。
2、您老说的算
3、美丽的传说啊,好向往!
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天天想海鲜
[table=98%]
小欧没玩过零首付?

啥时候我把这段历史经验写给你看看

真是黄金时代啊
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yevon_ou
adon 发表于 2012-11-29 10:24
2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币
2007年全国土地出让收入超过1.2万亿元人民币
2008年土地出让收 ...


过去几年,其实土地出让金和契税,都没有实质增长。翻倍是因为货币贬值。

按交易面积换算。目前次新房只有05年的1/10,老公房1/3,纯一手房1/2。

总税收比2005年是上升的,但这是因为房价上涨,水涨船高。扣除了货币因素,政府大概少收入了50%都不止。真是愚蠢之至。

土地出让金和交易税收是二回事。不可混为一谈。你二手房交易旺了,土地出让金只会更高。
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yevon_ou
adon 发表于 2012-11-29 10:24
2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币
2007年全国土地出让收入超过1.2万亿元人民币
2008年土地出让收 ...


你的问题,总以为买了二手就不买一手,二者是替代关系。

其实你买了二手,抛家就要去买一手。二者是合作关系。
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yevon_ou
天天想海鲜 发表于 2012-11-29 10:36
小欧没玩过零首付?


零首付这种事,人人都在吹,有几个人实际操作过?都是看tianya上脑残文yy的。

别的不说,你妈那一关你就过不了。
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天天想海鲜
yevon_ou 发表于 2012-11-29 10:43
零首付这种事,人人都在吹,有几个人实际操作过?都是看tianya上脑残文yy的。

别的不说,你妈那一关你就 ...


嗯,我们是用代理公司实际操作过的

99年,消化尾盘60套左右

所以呢,你不知道也正常嘛
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天天想海鲜
[table=98%]
真把那段写出来

中间猫腻很多的

还有上市公司牵涉的

麻烦,算了,烂特拉到
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adon
天天想海鲜 发表于 2012-11-29 10:59
真把那段写出来

中间猫腻很多的


大神,说一下吧
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睡睡平安
LZ可以分析下限购限贷的影响吧?
2012年应该是新的分水岭。。。
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yevon_ou
天天想海鲜 发表于 2012-11-29 10:59
真把那段写出来

中间猫腻很多的


买房狠劲这种事,关键要看人,不是看客观环境的。

你跟着你老板搞,大容大鳄,这不希奇,因为狠的是你老板。

你要是自己敢,零首付,贷个一千万去买房,你才成个硬角。

同样道理,今天你也可以办一堆的信用卡,刷卡零首付去买套房。没有任何人拦住你这样做。

有几个人敢成狠角,别说别的,你妈那一关你就过不了。
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mike
的确,父母那辈人,听到背100多万贷款都觉得不敢想象的事情
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天天想海鲜
yevon_ou 发表于 2012-11-29 11:16
买房狠劲这种事,关键要看人,不是看客观环境的。

你跟着你老板搞,大容大鳄,这不希奇,因为狠的是你老 ...


小欧还是年轻

那时候,我是代理老板之一,;零首付是我们的销售方案

其次,我们自己也搞了几套

哎。。。。

都几岁的人呀,还要妈妈同意干嘛?
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kantushuohua
[table=98%]
从2000年开始有意识买房,从只贷公积金到商贷唱主角,变化很大,感慨很多。自己不是狠角,05之前是前一套基本还掉再买一套的水平,感受最深的是从07开始,大家胆子都肥了。。。
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罗宾贝克
mike 发表于 2012-11-29 11:20
的确,父母那辈人,听到背100多万贷款都觉得不敢想象的事情


他们是不感欠银行100万。

欠有钱的亲戚朋友40,50万去买房的大有人在。
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yevon_ou
天天想海鲜 发表于 2012-11-29 11:24
小欧还是年轻

那时候,我是代理老板之一,;零首付是我们的销售方案


您现在总资产几何啊。

海鲜id不是狠角,这点我倒是确信的。
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yevon_ou:
罗宾贝克 发表于 2012-11-29 11:25
他们是不感欠银行100万。

欠有钱的亲戚朋友40,50万去买房的大有人在。


那你父母是狠角。
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天天想海鲜:
yevon_ou 发表于 2012-11-29 11:26
您现在总资产几何啊。

海鲜id不是狠角,这点我倒是确信的。


嗯,你说的很对

我不是狠角,很多东西要拿的住

钱聚钱散的,你懂的

讨论的话题是零首付呢,本来想想蛮好的一个题目

可以贡献点小力量
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yevon_ou:
天天想海鲜 发表于 2012-11-29 11:28
嗯,你说的很对

我不是狠角,很多东西要拿的住


写篇原创,我给你加精。
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天天想海鲜:
yevon_ou 发表于 2012-11-29 11:30
写篇原创,我给你加精。


嗯,总算客气点来

天气不错,我写点吧
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mktroi:
[table=98%]
05下半年,中介疯狂追着推介房源,卢湾都市花园1.2W起。
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资深青年:
[table=98%]
写得好,我有个同事好像从92年就开始买房了,而且只进不出的,有空我详细说说
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zhifei:
specman 发表于 2012-11-29 10:06
我也想写一篇文章,想法不少,但是落笔想写成yevon_ou这般娓娓道来,层层深入,却是很难。憋了半天才整了一 ...


我们不需要文笔,务实的多军只需要阐述事实,肚里有话,尽管写出来,看客很多。
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十一月九号:
[table=98%]
忆往昔峥嵘岁月,荡气回肠,俺们没赶上。。
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fromwater:
[table=98%]
Mark
这篇没看过,差点漏掉了。
很多年以后,这个能否成为经济学课本中的一个经典案例。
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quakechina:
交易过程中的税费,总是有买卖双方中讨价还价能力弱的一方承担的,归根到底还是供求关系决定的。

税费可能促成了买卖双方僵持的结果,但不是逼空上涨的根本原因
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yevon_ou:
quakechina 发表于 2013-1-25 01:29
交易过程中的税费,总是有买卖双方中讨价还价能力弱的一方承担的,归根到底还是供求关系决定的。

税费可能 ...


你以上的经济学知识完全错误。

交易中的税费,由选择性更少的一方承担。所以一般由消费者承担,而不是商家承担。由购房者承担,而不是炒家承担。

由“选择性更少的一方”承担。

税费会直接导致价格上升。但8%的税费会导致价格上升不止8%。

因为除了直接成本之外,他还使市场结构变脆,风险变大。所以价格有可能上升12%,上升16%,上升32%。也就是说政府不是零和游戏,是负和游戏。
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江南苏东皮:
[table=98%]
的确啊,当年我买房,23万的房子硬生生多交近2万的税,肉疼啊!!
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MARXGUOGUO:
安家过来的,请多关照。学习,感谢分享!

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randalls0102:
[table=98%]
交易成本越高,换手率越低。

政府就是看税收的太容易了,进来搅局。
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smartmcu888:
[table=98%]
此文甚好。

远比欧师傅近期的文字好太多。
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sunnylife:
看看老帖 后悔没抓住机遇
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zlerban:
[table=98%]
逼空式上涨
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jiubinke:
[table=98%]
欠债要还
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ashame7:
[table=98%]
欧大的文章一篇篇学习!
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fangzi12345678:
一直是黄金岁月
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gutou1937:
[table=98%]
每个人都会有黄金机会,就看能不能把握,没有抓住,但是发现了,怎么办。等。
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leachief:
[table=98%]
哎,我就那一年卖掉两套,给人捡便宜去了
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样子:
[table=98%]
降税是王道
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复飞海定:
[table=98%]
早看到你的文章就好了。
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zitjubiz:
[table=98%]
广东的非普通住房的标准是大于144方,基本够三口之家用
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对方的角度:
[table=98%]
"我们只是想安安稳稳地套利。所以2005年之前的日子,才是真正的楼市黄金岁月,才是侠的岁月。"  情怀有了,然后数据也清楚.                        虽然是水库新人,但我也是安家的老人,  03年上海入市,05年初出货后是低迷了一阵。然后高交易成本之后,楼市的成交模式,发生了很大的变化。那时候就去深圳再一次经历了从市场低处爆发出来的能量。       所以市场是只要有势差总会爆发,只是什么时候以什么能量爆发的问题。
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china2834:
[table=98%]
咳咳,当你躺着写回忆录的时候,你已经退步了。
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杨柳青青:
[table=98%]
看回忆贴
看大神的情感迸发
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城中村长:
[table=98%]
文章一篇一篇看~~~此篇应该叫《傻空的由来》
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Zhx200283:
[table=98%]
05年的日子一去不复返。
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livkin:
[table=98%]
kc在2012报价2w,2016报价4w,年涨幅20%,现在还是好价。打算入,求欧神推荐!
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糖豆麻麻:
[table=98%]
有点明白“逼空”的意思了,受教了
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[url=]水库匿名:
yevon_ou 发表于 2012-11-29 10:00
1)打压二手房,对一手房的长期销量帮助为零。因为流通不改变需求。

消灭炒家供给的时候,也消灭了炒家 ...


想当年错过了多么大的机会啊
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买房小能手:
[table=98%,rgb(255, 255, 255)]
不买还涨 恶性逼空
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买房小能手:
[table=98%]
多军的财富,与知识,勤奋,勇气有关
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持有定增:
[table=98%]
两篇同样的回忆的黄金时代2005,2010-1013,理由还不一样。一个为侠价值判断,一个六折竞争者少。
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leimengjie:
[table=98%]
事实证明那只看不见的手还是偏向多军的
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三笑:
[table=98%]
对市场的理解很透彻
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mayaobaobao:
抢劫是急剧降低生产率的。。。。负和游戏最终没有赢家
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第二个谁:
[table=98%]
如今口袋收的越来越紧能跑出去的都不容易.
水库大群目前是从1群到79群.1群又称元老群。主要是水库元老在里面.目前还有名额的可免费加 入的只有79群.大群免费,原则上每个人只能加一个大群.想要入群交流的库友请添加微信:689574 或扫描 右侧二维码,已经在水库各大群的请不要再次加群,以节省群资源
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发表于 2020-6-4 16:33:00 来自手机 | 显示全部楼层
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