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重庆实战手册#2710

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发表于 2018-11-6 10:14:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
重庆实战手册 #2710


谈一些务实的事。


问题一,重庆限购么

答:目前不限购。
但是我建议你要买尽快买。因为一旦市场氛围稍为好转,直辖市重启限购,也是分分钟的事。

也就是说,如果真的有利好或者大行情,他是不让你建仓的。
你来不及建仓,直接门关掉。

尤其是目前重庆市政府已经明显对“三无”份子:无户籍,无社保,无就业的纯炒家,表示了很大的恶意。


问题二,重庆限贷么

答:目前重庆市的贷款政策是;


  • 完全纯白纸贷票,首付20%,利率85折
  • 有贷款已结清,首付30%,利率85折
  • 有贷款未结清,首付30%,利率第一年1.1倍,第二年可转85折。


据说月供8000以内不用流水。




问题三,传说中的并发式购买是什么。

答:这是黑科技。一般不适合在公共场合讲。

“并发式购买”指的是,银行每一次拉取你的征信报告。该报告有一个月的有效期。
如果你在“一个月”内并发,则□□□□□□□(以下省略N字)


具体的操办,绝大多数售楼处都会给你指引。资深房产中介也可教导。
一般认为可并2~3套。4套以上技术难度颇大。
但是这始终是一个“擦边球”的做法。稳定性并不可靠。

最近11~12月接近年尾之际,银行保守收紧。原有承诺的单子都会出很多纰漏。
而到了明年1月初大放水际,并发又会比较容易。

顺便说一下,重庆契税也有优惠政策。首套房减半。
这里面的诀窍是,各区不联网。


问题四,是买一套大的,还是N套小的。

答:倾向于N套小的。这里面有二个原因。

1)纯以单价而言,重庆大户型比小户型贵
2)小户型舰队以往是做不到。


各位,在北京、上海、深圳等地。我们不是不想买“一手扑克牌”,而是根本做不到。
在北上深,你要面临非常难得的“限购”问题。限贷查得也比较严。甚至还有房产税的困扰。


也就是说,我们并非不想“一手扑克牌”“一列小炮舰”。而是我们根本就做不到。
而在重庆,这是一个非常好的机会。

这是一个非常好的历史窗口。
在这个窗口之内,价格很便宜,城市有潜力,未来有希望。
而且还不限购,几乎也不太限贷。
在这样的环境下,如果你有机遇能建立起“一列小炮舰”。那你就去建吧


相对于“一套豪宅”和“十套小房子”。
十套小房子,在各个方面都有更强的优势。包括但不限于:

  • 更低的“总价约束”
  • 更高的涨幅
  • 更高的租金
  • 更分散的风险
  • 拆散一套救命

长期的惨痛经验告诉我们,数量比质量更重要!


在上海,通常大户型单价比小户型低,而抵消掉了小户型的优势。
但在重庆,优上加优。


问题四,重庆二手房市场旺盛么。

答:极不旺盛。一二手交易大约是2:1

他更为严重的还有二个问题。
1)重庆有酸雨,外墙损毁很快。几年的楼就显旧。这点和2001年上海很象。
在重庆,哪怕非常光鲜的一手CEO。五年楼龄后都不受欢迎。本地人倾向买新盘。

3)重庆有猪队友。KFS持续抛出笋货,价格被大业主压制。
譬如重庆翠湖天地,1~5期的二手挂牌都在11000左右。而罗康瑞卖的六期也不过11000/m(建面)。理由是集团财务紧张。

不过好消息是,上周h请王健林吃了顿饭。私底下说,“您呀,大学城的土地款该付了”。
“我偷偷告诉您啊,等您这批款付了。我们的地价就要提+50%”。




这里插播一段信息。

(上海市) 11月,全市300万元以内房源成交占比61.9%,较上月下降1%;300-500万元房源成交占比22.8%,较上月下降0.3%;500万元以上房源成交占比15.3%,较上月回升1.3%。三、挂牌量大幅上升近7%,多数为持平报价,其中挂牌价有变化的,下调比例大于上涨比例。

我们仔细观察这段数据。关键词在:“500万元以上房源成交占比15.3%”。

传统意义上,上海被认为全中国二手房流通性最好的城市。甚至全球房地产交易金额最大的城市。
上海每年成交金额1.4万亿。二手和一手的比例是:300%:100%


但是我们仔细观察Marketing细分。500W以上成交的物业,仅占六分之一都不到。
这意味着什么呢。我几乎可以说,“一手房”全部都是500W以上的么。或者一手房开几个300~500W的房源,头都被抢破了。

也就是我们真心观察“次新房”市场,500W以上的市场,二手还是卖不过一手的。可能成交连一半都没有。

上海“流通性”好,主要指的是老公房。300W以下的物业大量成交。
据悉全市二手房成交,平均面积仅为60平米左右。





问题五,那为什么这么多批“上海购房团”飞重庆,主要买的还是一手房。

答:这里面有三个原因。

其一,重庆实在是太便宜了。
如果你最终的目标是100000/m,那么,今天你是按照8000/m,还是6000/m入的货。有区别么。

没有区别。“买到就是赚到”。有这份闲情逸致好好优化,你不如多买几套。
多买一套,你就赚几万/m。
细心优化,省下2000元/m。


其二,一手房贷款比较方便。
众所周知,重庆市政府和重庆银行,对于二手交易设置了很多障碍。把购买力往一手赶。
其中一条,就是二手很容易“估不足价钱”。

而我们买楼普遍都是“高杠杆”的。8000元/m,一套房子65W,首付可能仅仅才13W。
你干嘛要优化13W的使用呢,你干嘛不优化52W的贷款呢。

尤其是一手房的“并发”式比较容易。不展开了。
种种技术原因,一手房还是有买一手房的意义。

其三,客场劣势


问题六,请解释“客场劣势”。

答:我们生活,工作,居住的这个城市,称之为“主场”。
跨越操作另一个城市,称之为“客场”。
客场具有重大的劣势。所谓“过江龙战斗力打七折,过海龙打三折”。

为什么。因为炒楼学的入门第一课,就是“看房二百套”。
看房二百套,你自然从一个什么都不懂的菜鸟,成长为什么都淬炼过的老手。
看房二百套,你再也不会“犹豫不决”难以判断。而是会杀伐果断,捕猎出手。


“客场”最大的问题,是你无法“看房二百套”。
如果你每次仅仅是坐飞机过去,五星级酒店待上三天。
那只够你签字完成相应法律手续。了解整个市场是远远不够的。

对于我们“主场优势”来说,他主要分二个阶段。
1)初级阶段:淘笋阶段
你需要有大量的时间泡在一个城市。每个周末骑着小车出去,把板块和街道一条条扫过去。心静下来,看足够多的200套房源,最终对整个城市“审美规则”通盘了解
也能淘到“七折笋盘”。


2)中级阶段:人脉阶段
买房并不仅仅是买到就可以了。他还牵涉到无数的具体操作。房票用哪一个名字做,贷款用谁来做首套。
如果贷款资信流水不足的话,如何和银行沟通包装。评估价估不足怎么办。你需要一个贷款中介。

此外,还有装修,招租,维修服务,民宿,凤冰等一系列手法。
也就是说,你需要御用中介,御用贷款中介,御用装修师傅,御用情报小密探,友情售楼处大姐,地产公司打折老总…………等一系列的人脉关系组合。

在一个陌生的城市,这些资源都是没有的。使你的战斗力大大打折扣。
我们最近在推“重庆管家”服务。就是想把基础设施做好。



问题七,什么是“管家公司”。

答:这是随着水库团购而出现的一种服务类公司。最初的倡议,可参见《关于“重庆管家有限公司”的设想》#F800

水库上的人,办事能力是极为惊人的。
从11月25日至今,短短的三周时间。涌现的已有三家。

(微信联络人:redearturtle)
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由于一切的新事物,都在飞速发展之中。
新涌现的“职业炒房团管家公司”,其服务能力如何,态度如何,解药单能力如何。
目前也还都是未知之数。

但想必二三年之后,这个业态能坚持下去的话。会有非常好的管家活下来的。




问题八,就板块而言,你看好哪类地段

答:我倾向于环线边缘。

如果你看过去16年上海楼市的走势。他的大赢家,其实是“城乡结合部”。
对于每一个波段,每一个轮次。如果你始终站在“城市边缘”。你就是大赢家。


譬如2000年开发徐家汇,2003年开发莘庄,2005年开发联洋,每一次开发,都是“都市核心区”的外延。
而到十几年以后,你回过头来看。在最初的时候,徐家汇是不折不扣的郊区。和法租界静安区不能比。接近1:2的价差。
时至2016年,二者之间的价差已几乎消失不见。

也就是当城市成长时,他的“核心区”会变大的。在“城乡结合部”变为市区的一瞬间。它的涨幅是最大的。


因此,前二天有人在“分答”上咨询我。说想去买朝天门码头,最好的位置豪宅CEO盘,20000/m单价。我觉得不妥。

假设重庆的目标极限价位是100000/m的话,你现在20000入手,也不过才五倍雪坡。我们甚至都看不上眼。


我比较倾向的,是在环线附近。现在还属于“比较偏”的地方。
相应的,价格也不贵。你把一切都打到“低成本”里面去。

我最倾向的,是8000元/m(建面)这个档次,地铁沿线。离渝中区六站,九站,十二站地铁均可以。
附近周边,存在巨大的空地。政府有能力大片开发。
但又和主城区连成一片,不至于形成鬼城。

这样的地方,找个干干净净的楼盘,干干净净的小区。
五年之后,自然有很大的收获。


对于面积区段,我最喜欢的是80平米(建面),2/2/1.
这样一套的总价,就是8000*80=65W。
首付约十三万。

因为你一套65W的房子,要涨到200W。那是非常非常容易的。
哪怕以重庆土著现有的收入,稍加挑拨,买套200W的房子也不显得吃力。
房价涨三倍,以首付计算,就是十倍。


很多人去买李嘉诚的珊瑚水岸。珊瑚水岸的缺点,它剩下都是一些大户型。动辄200W/套。
房子都是好房子,看朝天门灯火无敌江景。
但是200W/套,翻三倍,就要涨到600W/套。

这个总价,对于重庆还是太高了。
绝对不如200W的房子好走。
“炒楼”始终是一门克勤克俭,克制自己欲望的行为。

(以上基于“限贷”资源不是太紧迫的情况)




问题九,为什么你推介过融景城

答:融景城的好处,它完美地坐落于我喜好的区段:“8000*80”
我去看融景城的时候,主力户型是9000*80=72W。这个marketing定位很好。

同时,融景城位于江北嘴和观音桥之间。又是大型成片集中开发社区,适合婆罗门。
观音桥是重庆目前最大的商圈。
江北嘴是建设中最高档的CBD。
融景城本身整齐划一,很干净,很整洁。这个定位就令人很满意。

但此后融景城被上海人疯狂团购了200套。KFS杀红了眼,号称下一期要开到2W。
我就兴趣不大了。


问题十,那下一期关注什么楼盘。

答:还有几个8000的盘在看,在观察。
我其实没什么时间飞重庆。
重庆战役”尚未开始。


问题十一,重庆会复制上海的地产逻辑规则么。

答:大概率会的

首先,为什么我们对于上海楼市的预测这么准。过去十六年中,连续押了十六把,几乎把把押中。
因为我们有深刻的香港生活背景。上海今天所发生的一切,无非1980年“香港地产”曾经历的一切的翻版。
“日光之下,并无新事。已有之事,后必再行”。


因为生产力的发展,规律总是一样的。产业结构的升级,顺序也是一样的。甚至包括政府卖地的逻辑,人性都是一样的。


无论香港,上海,重庆,都经历了一个轻工业—>重工业—>服务业—>金融业—>泡沫化的过程。



在服务业向金融业转化的过程中,会有大量的资金,堆积在这个城市上。
或者学术上说,M2拼命增加,可是CPI就是不涨。
这些钱哪去了,涌入了资本市场。

而房产本身具有“财富属性”。
一旦房子可以涨,可以升值,持有房产可以赚钱。
那么房子就会继续涨,更加升值,人们就会购入更多的房产。
火车头一旦跑起来,惯性就会很足。


另一方面,从微观上讲,政府的逻辑也是一致的。
无论是香港,上海,还是重庆。
政府都喜欢拍地,都喜欢弄新区。都喜欢搞西九龙开发计划,新界北开发计划。

因此,如果一个人经历了解完整的香港楼市。对于他浸润上海楼市,就会如鱼得水。
而一个人经历了完整的上海楼市,再去看重庆楼市,就会有一种脉络分明的感觉。
无非是把历史,往后推了二十年。


问题十二,你说了这么多,我还是没搞懂“重庆厌恶二手房”该如何破。

答:呃,这其实归入下一篇《二线城市的切入点》。
几篇后再写。



yevon_ou@163.com,2016年12月14日午)



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发表于 7 天前 来自手机 | 显示全部楼层
太狠了
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