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我对重庆的态度#2680

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发表于 2018-11-6 10:05:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
我对重庆的态度 #2680


三件事:做实,投机和双城记


一)佛言

佛界,幽冥,座前。

他静静地漂浮在虚空中,视线从黑幕一直延伸至无穷迹的尽头。无色无相,不净不垢。
“你想获得什么”。
“财富,很多很多的金钱”。
“你愿意付出什么”。


这是一个很重要的问题。如果佛祖每天接受99999个祈愿,则几乎每一个人都祈愿发财。但很少有人会认真想过,“我愿意付出什么”“我愿意放弃什么”。
所以他们通常都不发财。


很多很多年以前,你非常穷。非常非常非常地穷。
实在是太穷了,实在是太苦了,实在是穷怕了。

在某一夜的虚空中,恍惚间你做过这样的梦。
当佛祖问你时,你如何回答。


我们的回答是,“我祈愿拥有财富,而愿意放弃财富所衍生的功能”。
相应的,我们写下了#550~570的《》。从任何一个角度讲,这三篇的重要性都不遑多让。


因为我们实在是太穷了。我们许下的心愿,就是一个“小目标”。例如先赚到一亿。
而赚了一亿之后,哪怕你有“重重限制”。例如这钱只能看不能用,天天依然咸菜泡饭。
我愿意啊。我不在乎啊。你先把钱赚到,其他一切的附加条款可以再谈。这世上为了脱离贫困卖肾卖眼角膜的不在少数,多喝几年咸菜粥算什么。

凡事皆有代价。
学会付出代价,才是成年人的标志。
神魔皆以血饲。



在我们的《价格三篇》中,我们描述了这样一个模型。
1)本金A
2)变成价值2A,但“流动性”非常不好的资产
3)变成2A
这样一种玩法,被我们称之为“搭桥”。




2016年,对于京沪深的多军,是一个“丰收之年”。
一般估计,以一个“资深”多军为例。仓位1000平米,楼价涨了二万,则一年净赚2000W。


一年赚2000W,这是一个非常非常惊人的数字!
大致你估算一下,相当于一个300人的中型制造业工厂,或者一家30桌的中型酒楼,或者一家100人的写字楼公司。



但是你的生活有所改变么。严格地说,没有任何改变。
因为一套房子,无论是价值800W,还是价值1000W。
你晚上不是一样住么。
无非一张床,六尺位。墙纸或许更老化一点。

对于“炒楼”这一行,赚钱真是非常快的。
尤其是“大面积,低单价”流派,再赶上一个楼市大牛市。
赚钱,躺着拨拨算盘。
1000乘以2,今年赚了2000万。



但是,真当你财富达到了一定数量级,你所思考的,就不是怎样“尽快赚钱”的问题。
你问佛祖哀求,尽快给你一亿。
佛祖给了你1E,剩下的,则是其他问题。

这其中最主要的,是把资产“做实”。



二)做实

什么叫做实。

世界上最泡沫,纸面上涨最快的。其实还不是京沪房地产。
而是“初创公司的估值”。



你一家成立一年多的公司,最多的销售额也就三四千万。
但是你对外报价“估值”,你就敢喊十亿。

具体操作中,你会找一家财团。拿出1000W现金,真金白银认购你的1%股份。
你看,有价有市,岂不是个个都是创业精英,亿万股东?

而实际情况呢。这1000W资金怎么回事。呵呵呵。



当我们谈论“IT泡沫”时,当年硅谷的玩法,基本套路例估值无限上涨。
而且硅谷很大,有很多个基金。
的确有可能是1000W入股1%,纯粹是天使风投基金,不认识的。
于是这个说服力就更强了。

但是,虚的始终是虚的。如果你的销售额只有几千万,你怎样维持“十亿”的估值呢。
哪怕击鼓传花能撑一段时间,何时鼓停呢。


这个时候,就牵涉到非常关键的一步:“由虚变实”
我拿30%股份出来,幻化成30000W机器设备。俺就不是“皮包公司”了么。实打实的总爷。



在美国,最主要的手法是:“并购”。
登峰造极案例,是AOL并购时代华纳。
在香港,则是李泽楷鲸吞PCCW。

在一年的时间内,盈科的股票可以从1元拉升到28元。
这时候我拿股票和你“换股”。

打七折,20元一股,十亿股收购你的公司。你卖不卖。
打六折呢。
打五折呢。
打四折呢。
…………


很多公司考虑再三,于是就肯卖了。
他并购的很可能是一家PB=1,PE=10的实体公司。

(亿)
净资产

盈利

市值

PB

PE

科网股
1

0.1

100亿

100

1000

实业股
10

1

10亿

1

10

合并后
11

1.1

110亿

10

100


可见,“并购”之后,科网股的PB,PE都大幅下降了。
而且赢利增长10倍。这样,他又可以在资本市场讲故事。继续维持“高增长,高估值”神话。


美国这股“扯高---并购---虚化实”之风,起于1970年代。
其主要的套路,就是“股价无限上涨”---“虚高的股票换取实物资产”----“股票继续上涨”。

最出名的几家,有安然,WorldCom.
没破产得善终的还包括Philips Morris.
套路概括四个字:“由虚入实”



而在中国市场,它最主要的手法,是“增发”。
好比我股价先涨10倍。由10元拉升至100元。
然后我打八折,按照80元/股搞增发。
你跟不跟?

你跟的话,等于你用80元现金换我的股票。公司的净资产就“由虚入实”了。
你不跟的话,你的股份被摊薄。
过几个月大股东再增一次。

具体不展开了,免得砸人饭碗。



三)楼市

对于楼市,目前遵循同样的道理。
在过去几年,楼市中发财十分之容易。
轻轻松松,账面上都赚了几千万。

但是,你这几千万,是否真的等于小白领上百年的工资。
是否真的等于一家200人的制造业企业,远近闻名知道你是地方上“做得很大”的老板。
是否真的等于一家100人的报关或者贸易公司,其内部坐办公室的人群甚至已经分化出了政治派系和职业升迁,一起拍你老板马屁。
是否真的等于花天酒地,纸醉灯迷的游戏。
恐怕未必。


这个“账面资产”依然是虚的。尚未转化为幸福生活的实体。
你回头看看这价值1000W的房子。靠,海淀区80平米80年代的老破小,学区房。走道里堆满了杂物一股阴暗潮湿的味道。
这房子是人住的么,猪槽。


我们为什么要关注重庆,为什么要开二分仓。因为在重庆,我们要完成二个至关重要战略级的目标
1)把资产做实
2)寻找下一程雪坡


如《价格三篇》所说,第一回合,你获得了“很虚”的一笔财富。
则第二回合,你要把它们变成很“实”的一笔财富。
第三回合,收回来的拳头才可以再打出去。再狠狠地翻几番。



四)投资和投机

极具讽刺意味的是,如果你要赚钱,你恰恰应该留在上海,而不应该远航重庆。
因为的确是上海涨得快,快过重庆。


好比当年你看“科网股”泡沫,那些什么都没有,纯粹就是泡泡和概念的科网股。
可是人家就是涨,还涨,不停地涨。

而你手握一大把“大蓝筹”,无论是GE,Exxon,Boeing,CITI,人家就是不涨。蓝筹股打死也不涨。价值和投机不匹配。

在这个情况下,如果你劝说别人“把科网股抛了,买入蓝筹”。
那是不赚钱的。
也要被人骂死的。


一般情况下,“价值和投机”并不匹配。
有些东西,明明是虚高。你也知道1.5%的租售回报比极其不合理。
可它就是会涨。而且涨得欢。
2017,2018,极大极大的概率,依然还是暴涨年。


这就构成了我们对重庆极为复杂的心态
一方面,我想远航重庆。恨不得把所有的80000元/m的房子都抛了,全改成8000元/m的房子。
这样,我是“价值”在手。由虚入实。从此可以畅享实体财富带来的富豪感觉。

譬如说,你抛掉上海十套内环线。就能买入重庆整整一幢楼。


另一方面,则是我深深的知道,“重庆楼市”仍未启动。而上海楼市,正处于“万马奔腾”的状态。

速度是一个连续量。其背后,是加速度的增减。是渐变的。
绝不可能突然由静立到奔跑,奔跑到静立。别听文科生小编瞎扯。


上海楼市既然已经跑起来了,那么他下一年,下下一年,仍然可能是大涨年。
有人把楼市比喻作为火车。“启动/刹车”都殊为不易。但一旦动起来,就会一直向前跑。

而重庆楼市,依然处于“冷寂”状态。整个市场尚未有大涨蠢蠢欲动。
重庆楼市的启动标志,应该是他有了第一个单年+50%(甚至+100%)。那他就会有很多很多个+50%


这构成了我们极其复杂矛盾的心态。
好比一个“科网股”赚了几十倍的大亨。他急切地渴望切换到大蓝筹股。只有买入AE,IBM,才能保护他的财富。
另一方面,则是他的理智告诉他,“还要涨,还要涨,既然要涨,何不过二年再走”。


因此我们对于重庆的态度,嘴面上喊得热火朝天。别人问我推荐,我一般说重庆是未来,重庆是中国最有希望的城市。
但是另一方面,我们的主力依然在上海。

我们在重庆的正式大规模建仓,依然没有开始。
即使买了几套,也是属于试水,免得一无所有心中遗憾。
按资产论,可能连总资产的3%都不到。

重庆是未来,而不是现在。



五)套利与套险

在我们《》#3120中,我们说道,赚钱的方法有二种。
1)一种是套利。高抛低吸。
2)一种是套险。先确定它绝对不会跌,然后叠加尽可能多的杠杆。


每一个人的投资风格不同,流派不同。
对于我派而言,重庆是我最喜欢的资产类型。

首先,它不能跌。
虽然对于重庆的议论纷纷。也有人质疑巴郡供地庞大,人民贫困。以及最最重要一点:不涨就是不涨。

但是,有一件事,是任何人都无法否认的。
重庆下跌空间不大。

在中国所有的直辖市,乃至于所有的十大城市之中。重庆是绝对的价格洼地。甚至低于衢州等一些五线城市。
其二环附近,8000元左右的单价,尤其安全。
我们不要求你涨,但首要任务“下跌无空间”。


其次,重庆有上涨空间。
哪怕其他任何条件不变,颜值就是正义,低价就是真理。
以我们最近观察的几个项目,8000元*80平米,大约是65W元一套。

这个总价控制得非常好。在全球通货膨胀,国内纸币泛滥,“2020收入倍增计划”等大背景之下。
我们认为,塞给重庆人民200W/套房子。是绝对没有问题的。

重庆人负担得起200W的房子,乐观一点300W也可以。
他们有这个购买力。

因此60~70W总价这个区段的房子非常看好。分分钟都可以涨三倍
重庆楼市,就象是坐在一个火药桶上面。哪怕没有特别利好,他也随时开涨。



最后,重庆有机会打“暴击”。
“下跌无界,上涨有望,暴击想象”。

暴击是什么概念。有人说是二倍,有人说是三倍。
做人需要想象力。真正的暴击是什么。是20倍。


今天,重庆房价8000,北上深粗略算是80000,也就是相差十倍。
万一“暴击”的话,为什么不是重庆换北上的房子,一套换一套?

如果历史的走向,按照我们最不希望的一条分岔。
长期抗战的话,很有可能一套重庆,换三套京沪。


六)结语


整个1990年代,人们讨论的是上海·香港“双城记”。
1930年代上海是“远东第一大都市”。
此后上海衰弱,香港崛起,成为“东方明珠”。

整个1990年代,上海人热切地讨论着,上海和香港,这二个“双城记”。应该是同等体量的城市。上海和香港应该相提并论。


对此,香港人完全不屑一顾。
整个1990年代,香港楼市从1991年至1997年,一共涨了四倍。最终97终结时,楼价约100000元/平米。
而上海呢,楼市彻底萎靡、颓废、不振。开发商跳楼逼债破产。
1999年约3500元/平米。

二者相差30倍。而且一个牛市,一个熊市。
如果有商人90年代初听信“双城记”,抛弃香港物业来到上海炒楼。
恐怕输到裤子都不剩,哭到眼睛哭瞎。


可是,上海有没有资格和香港比肩呢。
有的,一定有。
此后的二十年,是上海的传奇,香港的沦落。
回首看来,90年代反而是上海发展最快,小灶最多,吸收营养最丰富的长身体阶段。上海追上香港,是注定一定肯定的。


下面这张照片,是我在重庆南滨路亲手用低像素手机拍的。
这是一座伟大的城市,目前正汲汲成长着身体。“重庆·上海”也是双城记。他最终会追近或者追平。
YHcXc089Z2LXEL9c.jpg

重庆楼市给人的感觉,生机勃勃,就象是二十年前的上海。
应该还不到大涨前夜的2001年。
但是快了。我唯一不确定的,是1997还是1999年。


(yevon_ou@163.com,2016年11月16日晚)


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发表于 2020-7-11 13:22:41 来自手机 | 显示全部楼层
如果买了重庆的房子,过去打理比较麻烦
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发表于 2020-7-18 19:16:35 来自手机 | 显示全部楼层
重庆应该买哪里
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发表于 2020-9-9 00:36:07 来自手机 | 显示全部楼层
牛逼了,神预测啊
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发表于 7 天前 来自手机 | 显示全部楼层
太狠了
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