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我们需要多少年还清贷款#2460

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发表于 2018-11-5 21:49:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
我们需要多少年还清贷款 #2460

 
原文写于2010年5月15日,篱笆网 
 


想写这个话题,因为二个原因。
 
其一、在安家论坛上,有人作了一项调查“你的贷款是工资的多少倍”。具体结果我们后面再说,但肯定让你跌破眼镜。
 
其二、在上一篇文章中《关于第二套房的利率精算》,我提出一个事实,平均一套贷款的存续年期是6年。每到六年,人们就会将房产出售,或者提前还贷。这项数据受到很多网友质疑;其中较有力的一条论点,就是该6年只对过去房价飞速发展有用,而将来未必成立。
 
所以,我要告诉你,人们的主观直觉其实并不精确。“贷款/工资比”是一个远远低于我们预期的数据。而你还清贷款,甚至更快!
 
 
 
一)贷款/工资比
 


安家上向来出人才,大约一个月前,有人提出了一项调查:“调查一下负债情况”,
 
网友询问众人的“贷款/工资比”是多少。其具体的算法,是将你的所有银行贷款,除以你的税前总收入。
 
调查的结果,跌破所有人眼镜。
 
 
 
在我们的想象中,既然大家都以房奴自居了。而且动辄贷款“30年”。那么大家的“贷款/工资比”应该高得不得了。少说没有30年吧,26~27年平均数总应该是有的。
所以调查者最初的设想,设置了0~5年,5~10年,10~20年,20~30年,30年以上五档。
 
 
调查的结果,远远出乎所有人意料:
 

  • 0~5年:   78.4%
  • 5~10年:  3.9%
  • 10~20年: 3.9%
  • 20~30年: 0
  • 30年以上:13.7%
 
其中,因为选择0~5年的人群实在太多,多达八成,几乎使调查失去意义。所以有人建议,应该再细分一下,分成0年,1年,2年,3年,4年,5年五档。才能更精确反映事实。
只不过我们要问的是,如果“贷款”仅仅相当于你一年的收入,那还叫压力么?
 
 


民意总是裹挟着媒体,而理性在中华民族常常占据少数。在媒体反复轰炸“房奴,按揭,省吃俭用”的宣传下,贷款/收入其实才仅3~5年的水平。不由使人慨叹,到底哪里算错了。

 
是算错了么?当然不是。任何一个理性的人,用简单的数据推演,就会知道,“房贷/收入比”本来就是一个伪概念,在任何情况下,这个数字都不可能超过8.5倍。所以作者的选项设置10~20年,20~30年,根本是毫无意义的。
 
 


二)月供计算
 
有一个非常简单的计算。在目前的利率下,每1000000元贷款,每月月供大概是4865元。
 
这意味着什么呢,意味着每100元的贷款,每个月还约0.5%,每年还6%。
折合17.2倍。
 
央行规定,个人贷款月供不得超过收入的50%。所以再打对折,“贷款/收入比”最多也不会超过8.6倍。更精确的数字,是8.56倍。
 
 
而且,更为现实的是,很多人都是在“婚前”购买房屋的。当购房的时候,向银行申请的,仅仅是主贷人的收入!
 
在结婚了以后,二个家庭合并为一体。相应的收入也增加了一倍。而贷款并没有增加。
 
在简单地估算了以后,我们可以得出,“房贷/收入比”最大的上限,仅仅为8.56倍。而调查的最常见的大类值,应该出现在4~5年左右。
 
 
 
最后,我们解释了一下。为什么还有13.7%的人,选择“大于30年”的选项。
 
他们都是一些“不领工资”的人。譬如某小长安老板,某蔬菜网站老板,某知名作家,常常在锵锵三人行,头脑风暴上露脸作秀的。。。。。。。
 
对于他们,常常笑谑说“工资为0”的。相应的贷款/收入比也就是无限大。
 
但这些人群,一样也没有任何财务压力的。
 
 
 
 
三)还清贷款
 
 
92.1%的人,“贷款/收入比”在5年以下。接下来我们来研究第二个问题。如果“房奴”们一心一意还款,我们需要多少年才能把贷款还清?
 
 
房奴们早就等不及了,他们会哭天喊地地扑上来。“贷款/收入比是俺们没算仔细,被你框进去了。。。。可俺们真的是很辛苦,很辛苦,苦不堪言。每月的收入还完贷款就只能吃糠喝糨。俺贷款虽然仅等于5年工资,可每月收入扣除按揭就没余粮了,还完贷款还得30年呢”。
 
房奴们一心一意表示,由于压力实在太重,他们每个月扣除正常开销,根本没有钱“提前还贷”。所以“房奴”的帽子一扣还得30年,他们真的是很苦很苦很苦的,房价实在太高太高太高的。
 
 
 
这是事实么?和“贷款收入比”一样,这也不是事实。我告诉你,正常情况下,如果你踏踏实实,你也仅需要6年时间,就可以完全还清贷款。
 
房奴一听,马上跳起来了。“这不可能”房奴贷款是收入5年左右,而我告诉你还清贷款也仅需要5~6年。难道这五六年里面,房奴们完全不吃不喝,把每一分钱都送给银行?现在生活开支可大着呢。
 
 
 
我们举一个简单的例子。假设一个彻彻底底的房奴,他的月供已经达到了收入的50%法定上限。
 
在剩下的50%余款中,我们假设日常开支是40%,储蓄10%。这已经是很宽松的比例了,毕竟家家都有余粮。
 
好了,现在我告诉你,在未来三年中,你的收入会增长40%!
 
 
 
在未来三年,你的收入会增长40%。也就是完全把你的开支覆盖掉。三年后,你的“每月积蓄”就等于了现在的“每月收入”。
 
当家庭开支等于总收入40%的时候,你只要三年时间,就可以把这笔钱完全“增长”出来。然后你可以拿接近收入的100%去用于房贷和提前还款。你需要还清贷款的时间,就是“贷款/收入比”,也就是4~5年。
 
再考虑到买房的第一年,或许还有装修,契税等等杂费。部分小夫妻,就连首付还问亲朋借了一点。我们把期限稍微放松一点;我们需要多少年还清贷款,六年。
 
十年之内,任何一个家庭都可以购买第二套房。
 
 
 
很多人会问,“三年增长40%”,凭什么,为什么,你难道不知道现在就业形势有多难呢,你难道不担心生病,失业,生化危机;难道不知道第二轮金融风暴,难道不知道美国医疗改革,欧洲希腊危机,伊朗核试验么。。。。。。
 
对于傻空的问题,我们无意回答。
 
“三年增长40%”,这不是一种理论,也不是一种推理,这是一个事实。你回想一下你的过去,今天的你,用于房贷的费用,是否仅仅等于过去三年所“加薪的薪水”。生活质量回到三年前又不是什么大不了的事。你扪心自问,周边的亲朋好友,他们三年内进步了多少。最后,你再扪心自问,看看买房人普遍26~27岁的年纪。。。。。。。
 
 
26~27是人生最明显的上升轨,如果在这个阶段你还达不到每年12%的加薪,回老家去吧!
 
 
 
四)结语
 
房价并不高,房贷并不贵;关于房贷,我们只有一句话:
 
“房贷这东西,只要你贷了,只要你认认真真对待他,你就可以在六年内还完”。
 
 
 
yevon_ou@163.com,2010年5月15日)
 
 
 
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发表于 2020-4-9 20:43:50 来自手机 | 显示全部楼层
不服不行
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