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刚需盘真的卖给刚需了么?重庆的刚需盘都是谁在买!

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发表于 2019-5-14 16:40:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

诡谲的刚需市场


就目前重庆的市场来看,好像200万以下的房子都叫刚需盘,而且这些所谓的刚需盘总是开一个爆一个,有多少卖多少,不带积货的。这种情况给我的感觉并不像真的刚需买房的样子,仿佛只要标上“刚需盘”几个字,不管配套怎么样,不管户型好不好,都能大卖!


前几天江北区世茂璀璨天城开盘加推被哄抢,再前不久预计四年后交房的恒大轨道时代表示要涨价,上个月去悦来看御景·悦来置业顾问起码一个接待四五个看房者........



这个情况更像17年全民拿钱抢房子的时候,不管房子楼层朝向,不管生活配套,一句话“这房子能涨”所以就哗哗哗往里砸钱。这不是刚需能干出来的事情。



拉高的投资购房比例


西南财经政法大学前不久发布了一份“全国城镇家庭购房目的调查报告”。报告显示在近年的城镇购房目的中其中投资已经接近六成,达到了58.2%;改善购房占26.7%;而首套购房仅占15.1%。


我在恒大轨道时代看房的时候遇到了一位大姐,选好户型选好楼层,咔咔就把钱打了;后来我跟大姐搭话,说这房子四年后交房,之后再拾掇拾掇等入住怎么不得六七年啊。大姐怎么说呢“没关系,自己又不住,自己在渝中有套房子,17年前在照母山也买了房子,去年还在周边买了个避暑房......”



然后我就默默的注视着大姐离开售楼部陷入沉思,我想像大姐这样全家所有人名下都有房子的人毕竟只是少数。恒大轨道时代这样明标刚需盘的购买者应该是真刚需居多才对。然而在接下来我询问的十来个人中,只有一个人是真的“首套刚需”,准备买婚房的年轻人,家里的房子是在爸妈名下的,所以他是首套房.......



重庆缺房么?


如果按照我去询问的比例来看,重庆人好像并不缺房,每户平均两三套的样子。然而事实真的是这样的么?因为恒大轨道时代的客源,并不具备代表性。正常的刚需购房者,听到四年的预计交房时间,大多会直接摇头走掉,所以这个盘卖的并不是真正的刚需人群.......


从数据上来看重庆,重庆是不缺房子的,以往几年的数据显示,重庆每年的供房数量年均达到三四十万套,甚至超过了隔壁平坦开阔的成都。而重庆又是缺房子的,与我相识的绝大多数年轻人是租房住的,而且租的是那种没有电梯的老楼。这些年轻人就是未来的购房主力军,或这说所谓的“接盘侠”,而且这样的生力军越来越多......



所以重庆目前的状况是,买的起房的一人好几套,买不起房的几人租一间。



刚需的概念是是什么?


刚需是个相对概念,年轻人刚毕业租房子也觉得挺好,这就不算刚需;但是等他有了女友开始准备谈婚论嫁,要准备婚房,这就成了刚需。一家三口住一个两室一厅舒舒服服,但是一不小心响应了国家二胎号召,于是这家人成了刚需......


刚需很难界定,用最大的范围来界定大概是“除了炒房皆刚需”,所以首套购房是刚需,改善也是刚需。


但目前为止多数购房者的购房目的为投资,如果算上“自住兼投资”这类就更多,真正狭义上的首套刚需少得很。



重庆的房子卖给谁了?


刚需少,纯刚需更少。那重庆这么多刚需盘都卖给谁了?


两大部分,一是本地投资者,二是外地投资者。


本地投资者在前文已经讲过了,这里就略过;而外地投资也就是我们常说的炒房者。


外地炒房者在重庆买的房子多么?2017年重庆地产数据显示,2016—2017年间重庆40%的房子被外地人买走了,而当年的成交总量在30~40万套,外地人购房总量超过10万套。而这些房最后去哪了?重庆二手房市场。


链家和搜狐数据显示,当下重庆挂牌二手房数量7.8万套,相比17年的1.4万套翻了五倍还多.......



当下的重庆楼市的形式


房价倒挂,部分区域二手房价格超过新房,但二手房房价有少量下跌。造成这个情况的主要原因是新房限价和二手房入市房源剧增。


而在经历了18年后期房价的大幅下跌以后,重的房产投资热度并没有一降到底,当下市场正处于小阳春后期,房价有回弹的趋势。而且投资客比例不断增长,他们的选房经验和目光远超一般刚需,很有可能以后有钱都抢不到好房。


而当下重庆并不限购,地产税迟迟不出,政府也没有严格调控政策出来,重庆的房产投资前景相当可观。相对来说,投资房产还是比较可观的。

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